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从257笔房企收并购总结,看2021年3大趋势

来源:

中指研究院

作者:

-- 2021-01-27

摘要 2020年初突发的新冠疫情,打乱了房企的销售节奏,上半年房企在集体抗击疫情的背景下努力恢复销售节奏,下半年随着“三道红线”融资新规的出台,对房企的资金面带来压力,即使是大型房企也更加注重流动性管理,长远来看融资新规将加速行业的分化与整合。

2020年初突发的新冠疫情,打乱了房企的销售节奏,上半年房企在集体抗击疫情的背景下努力恢复销售节奏,下半年随着“三道红线”融资新规的出台,对房企的资金面带来压力,即使是大型房企也更加注重流动性管理,长远来看融资新规将加速行业的分化与整合。我们对2020年行业收并购规模、企业特征及标的进行梳理,探求收并购的走势与规律,并对行业发展进行预判,从而为企业提供决策参考。

 

收并购规模:交易金额与宗数均缩水20%以上

图:2017-2020年各季度房企收并购金额及宗数

 

 

数据来源:WIND及中指研究院综合整理

2020年收并购交易金额与宗数同比均下降超20%。具体来看,境内房地产公司作为买方完成的收并购事件约有257宗,涉及的交易金额约2338.1亿元,同比分别下降22.8%、21.0%。分季度发展来看,2017年三季度达到峰值,此后逐渐回落至2018年底,2019年一季度交易金额再次上涨,之后各季度的交易规模保持较为稳定发展;2020年二季度由于有两笔百亿以上的交易,当月收并购金额达719.3亿元,位于全年最高,四季度收并购交易宗数为82宗,收并购市场较为活跃。

图:2019年和2020年房企收并购单笔交易金额占比

 

 

数据来源:WIND及中指研究院综合整理

平均单笔交易金额9.1亿元,较2019年小幅增长。2020年,房企平均单笔交易金额为9.1亿元,较2019年增加0.21亿元。2020年共有3宗单笔交易金额超过100亿的大宗交易,较2019年减少2宗,其中两宗为借壳上市,如忠旺集团借壳中房股份上市,置入资产305亿元;电建地产借壳南国置业,置入资产112.7亿元;另外一宗为格力地产以122.2亿元收购免税集团。

图:2011-2020年房企收并购金额与同期全国300城成交楼面均价关系图

 

 

数据来源:WIND、CREIS中指数据

土地和资金是房企的“粮草”和“钱袋”,2020年受新冠疫情以及融资收紧的影响,房企收并购金额有所减少。近十年来看,房企收并购金额和土地成交楼面均价呈现出同步波动趋势,当土地市场价格升高时,房企选择收并购方式拿地的力度就会增大,如2020年二季度全国300城成交楼面均价超5000元/平方米,房企收并购金额也达到当年最高。2020年8月“三道红线”融资新规的出台,对房企的融资造成一定影响,房企在四季度的收并购金额持续下降。

谁是主角?头部房企和大型国企、央企收并购力度强势

在房企融资监管趋严的环境下,“大而不倒”的惯性正在被打破,收并购市场除了传统的“大鱼吃小鱼”,“大鱼吃大鱼”的现象也在出现。2020年,共有149家房企参与收并购,其中百强TOP30房企收并购金额占比为23.1%,收并购宗数占比20.6%。

图:2019年(左)和2020年(右)重点房企收并购交易金额

 

 

数据来源:WIND及中指研究院综合整理

注:中房股份为忠旺集团借壳上市,南国置业为电建地产借壳上市

头部房企和大型国企、央企收并购力度强势。碧桂园、绿地、招商等头部房企热衷收并购,其中绿地、招商连续两年位列收并购金额前15;华发、越秀、金茂等大型国企央企受益于融资成本低等优势,积极补充优质资产,收并购金额较高。

表:部分企业2020年收并购动态

 

 

数据来源:WIND及中指研究院综合整理

2020年,碧桂园等头部房企继续通过收并购巩固多元化成果。碧桂园2020年有近10宗收并购,其标的物较为多元,包括地产开发、物业、经纪代理、农业等,拓宽利润来源的同时增强业务的协同性。绿地、金茂等通过收并购集团体系内项目公司,扩充土地储备。如金茂以68.5亿元收购武汉化资100%权益及项目,武汉化资旗下的3宗资产分别位于青岛、天津、武汉,这将有助于金茂迅速扩大其在三大战略布局城市的土地储备,提升市场占有率。

剑指何方?做大地产主业,物业持续火热

图:2019年(左)和2020年(右)重点房企收并购标的类型分布

 

 

数据来源:WIND及中指研究院综合整理

从房地产企业并购标的类型来看,2020年房企收并购标的仍然以房地产开发项目为主,交易宗数占比高达60.2%。2020年,房企依然聚焦地产主业,通过收并购补充优质房地产开发资产的同时,快速布局新城市和新区域,行业整合力度进一步加大。同时,物业收并购占比21.3%,较去年提升2.8个百分点,收并购力度持续加大。其中,蓝光嘉宝自2019年上市以来通过收并购加速扩张,2020年先后收购了17家物业管理企业,累计增加在管面积3272万平方米。商业收并购增多,多轮驱动促进协同发展。其中,商办市场受疫情冲击较大,资产再配置进一步优化,房企在商业地产领域的收并购宗数同比增长近10宗。

图:2020年百强TOP30房企收并购拿地金额前十城市(左)和拿地面积前十城市(右)

 

 

数据来源:CREIS中指数据

在金融严监管的背景下,2020年百强TOP30房企选择谨慎的投资策略,通过招拍挂、收并购、旧改等多元化方式进行土地资源的拓展,围绕各区域内的核心城市展开布局。从其收并购城市分布来看,呈现以下特点:

第一,热点二线城市受关注。2020年收并购拿地金额前十城市中有6个二线城市,其他三个为深圳、广州与北京一线城市;拿地面积前十城市中有7个二线城市,其余为三线城市。

第二,中西部土地市场持续升温。2020年收并购前十城市中,武汉、成都分别位列拿地金额与拿地面积前十城市首位,此外,昆明、成都上榜拿地金额前十城市,昆明、西安、长沙上榜拿地面积前十城市。

 

未来趋势

在疫情持续、融资收紧的背景下,房企的资金链进一步承压,随着2021年银行版“两道红线”的实施,行业集中度将进一步提高,我们认为2021年房地产的收并购将呈现以下3个主要特征:

收并购将更加谨慎,聚焦热点一二线优质地块。“三道红线”以及“两道红线”的出台,短期内对触线房企将造成一定的资金压力,房企将更加注重资金的安全性,在优选项目及资产包的前提下,收并购或将更加谨慎,一二线优质地块将更受青睐。

国企、央企内部整合加速。2020年6月底,中央全面深化改革委员会第十四次会议审议通过了《国企改革三年行动方案(2020——2022年)》,年底又发布了“双百名单”,其中大悦城控股、越秀、华发等房企在列,2021年初国资委明确力争到年底完成三年总体改革任务的70%以上,整合力度进一步加速。整合之后的国央企将对行业格局将具有一定冲击,尤其是国央企的发展相对稳健,其在融资方面更具优势,以及集团的产业多元化,这都对其发展更具优势。

物业收并购持续扩速,商业并购存量改造将加大。2020年底,物业服务企业在沪深A股以及香港主板成功上市企业达到43家(沪深股4家,香港39家),目前对物业服务企业而言,扩规模仍是王道,未来行业收并购将进一步加速;随着商业地产逐步进入存量市场,一二线城市的核心商圈的高地价和稀缺性的特性,以及疫情的持续发展将加速房企采用收并购的方式进行存量改造,提升其在一二线城市的占有率。

 

总结:

未来,房地产行业的融资调控政策将持续,对房企的资金面将具有一定的挑战性,行业的收并购力度或将继续。房企应确立自身定位,将风险防控放置首位的同时,也应把握时机,实现企业规模和市场地位的跃升。

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