当前位置:首页  > 土拍头条  > 正文

楼市将进入存量房时代 土地市场格局迎来巨变

来源:

财富管理专员

作者:

-- 2020-11-27

摘要 土地是不是稀缺的?是,但要有一个前置条件! 这个前置条件就是-----人! 一个没有人的地方,几乎没有什么东西会存在巨大价值,包括土地。

土地稀缺的“神话”,将会被供需失衡渐渐打破!

01

土地是不是稀缺的?是,但要有一个前置条件!

这个前置条件就是-----人!

一个没有人的地方,几乎没有什么东西会存在巨大价值,包括土地。

而一个人满为患的地方,别说土地了,就是买一碗泡面,也会比其他地方贵。

中国楼市的风险很少会来自人们涌入的城市,虽然因为需求量大。

大量的需求在那里摆着,如果没有政策上的干预,这些城市的房价一定不只是现在能看到的数字。

当然,如果房价依然是疯狂的上涨,风险也会越来越大的,因为大量房产的目标客户就是普通大众!

那么,中国楼市的风险究竟来自于哪里呢?

供应与需求的错配!

从目前的楼市现状来看,很多城市楼市的困境就来源于忽视需求下的加大供应量。

这也让我们看到了一个现实,土地所谓的稀缺,在城市版图不断扩大的情况下是根本不存在的。

因为当城市版图不断扩大后,人反而就变得稀缺了。

一个城市究竟有没有强劲的需求量,来承载不断扩大的城市版图呢?

房屋租赁市场就是一个很好的参考指标!

1、租房周期如果变长至少能说明两个问题:

一、人口流入减少,或者出现流出。

二、城市中的常住人口,自有住房率达到了一个高点。

2、住宅的租金呈下降趋势。

这就说明租房市场竞争太激烈,出租房屋的多,而租房的少。

3、商铺租金大幅下降,出现大面积空置现象。

说明创业环境堪忧,哪怕对周边人口都会失去吸引力。

商业,尤其是小买卖对于一个城市的人流吸引力是很大的。

从外地来的普通人,到一个城市最先选择的就是服务业或者自己干点小买卖。

从这点延伸下去,商业萧条,商铺大面积空置,也就没有了从外地流入的普通人的生存空间。

 

 

02

如今的楼市,很多城市将因为人口的稀缺,扩大版图将不得不面临停滞。

也就是说,未来这些城市的楼市,将走进存量房时代。

其实对于这个问题,还有一个很重要的原因。

那就是房企。

目前监管部门对于房企呈高压态势,上市、银行贷款、非标(保险、信托、基金)、发债等融资端收紧。

同时还给房企们带上了“三条红线”的紧箍咒,预售款、拿地资金来源监管加强。

这全方位、立体化的全面打压,势必会造成大量的中小房企挺不下去,从市场上消失。

这个挤水分的过程中,很有可能会有一些一线房企也将遭到灭顶之灾。

这种情况下,能拿地的房企将会越来越谨慎,不约而同地纷纷向热点城市集中。

而像一些供大于求的城市,外地房企会呈现大量退出的情况。

这也倒逼这些城市不得不走到存量房时代。

未来的土地格局,将会出现越来越集中的走势,集中度高,竞争就激烈,竞争激烈,拿地成本就高,拿地成本高房价就会进一步上涨。

就在这两天,深圳一天卖地340亿的新闻刷屏,这其实就是一个苗头。

所以,如果热点城市在土地市场不做出深化改革的话,房价只会越来越高,这也将成为热点城市一个巨大的风险来源。

大家可以思考一个问题,热点城市对于外地人口的吸引力在哪里?

有无限的商机,有大量的就业机会,有很好的城市资源等等。

但如果因为房价过高,最终换来一场空,热点城市的热度也终将会慢慢散去。

如今城市的重心都放在如何抢人,包括一直高大上的上海,现在也开窍了。

但如果没有更好的留人措施,那就会在激烈的抢人大战中被逐渐淘汰。

现在就是一个人口流动的高峰期,但高峰总要过去的,也就是说,抢人大战最激烈的时期还没有到来。

到了那个时候,才是普通人的红利。

从这个角度来看,城市的人口不可能无限的增加,当热点城市的人口过线时,其他城市的机会才会真正出现,当然如何吸引热点城市外溢的人口,这些城市也是要下苦功的。

而在人口过线之前,这些城市的楼市就会进入一个或长或短的存量房时期。

 

 

03

进入存量房时期,会是什么样子呢?

看看鹤岗等一些资源枯竭型城市的现状就知道了。

当然,这其中一定会有一些城市会逆袭,而另一些城市就会越来越鹤岗化了。

资源枯竭型城市的升级版就是商业枯竭。

所以,未来进入存量房时期的城市,一定要做的就是保住商业!

这一点尤为重要!

单单依赖房地产的老路子肯定是走不下去了。

从改变营商环境开始,避免眼高手低、抓大放小,从扶持小商业、小买卖、小作坊开始,让整个城市的商业环境暖起来,可能是唯一的出路了。

如何服务好商业,不但要考验当地政府的执政思维,对于固有的执政意识也是一个冲击。

把扶持辖区商业作为工作考核的重要指标,既能引导好角色转换,也能切实的让星星之火能有燎原之势。

这将会成为城市能否突围的重要砝码。

很多人都在这个时候去争抢热点城市的房产,笔者认为,这反而不是购房的最佳时机。

没有只涨不跌的房子,这句话在热点城市也同样适用。

因为楼市的加速分化,经济的不确定性以及释放的大量货币,这都造成了热点城市楼市的火热,但越是火热的时候,越应该保持相对的冷静,因为高点往往就出现在火热的时期。

有一点希望大家能够明白,即使是热点城市,也不是所有区域,所有房产都具备高价值,因为一个城市的大部分房产还是要面对普通老百姓的,这些房产是高净值人群看都看不上的,这也就注定了有价值的房产始终是少数的。

当面对大众阶层的房产,大众都买不起的情况出现时,房价其实就很危险了。

免责声明:本站旨在为广大用户提供更多信息服务,本文仅代表作者本人观点,和土拍网无关。本文不做商业用途,如有侵权,请及时联系电话0512-65980160,我们将立即删除!
  • 1
  • 2