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疫情放大楼市不确定性 三月50城土地市场成交同比下降

来源:

中国经济新闻网

作者:

-- 2020-04-01

摘要 春节后土地市场的成交火热,没能延续到3月,一季度土地市场出现同比下调。中原地产研究中心统计数据显示,2020年一季度同比2019年同期,热点城市卖地数据出现历史罕见的下跌,一二线城市卖地金额与溢价率都有所下调。

春节后土地市场的成交火热,没能延续到3月,一季度土地市场出现同比下调。中原地产研究中心统计数据显示,2020年一季度同比2019年同期,热点城市卖地数据出现历史罕见的下跌,一二线城市卖地金额与溢价率都有所下调。

数据显示,50大热点城市合计卖地收入为6928.2亿元,同比下调5%,大部分城市3月的数据明显下降,仅11个城市卖地超过200亿元,23个城市卖地超过百亿元,其中卖地收入最多的城市分别为北京673亿元、上海652亿元、杭州513亿元、广州280亿元,大部分三四线城市土地市场明显低温。

中原地产首席分析师张大伟在接受中国经济时报记者采访时指出,疫情对房地产企业的资金链影响越来越明显,大部分城市房地产市场并未恢复,导致企业拿地意愿越来越低。

2020年2月,部分热点城市出让了一些热点地块,地方政府卖地收入较好,但由于房地产市场普遍成交低迷,房企资金链压力越来越大,相比2月份还有部分房企积极拿地,进入3月份,大部分房企受制于销售压力,拿地的资金越来越少。

国家统计局此前公布的数据显示,2020年1—2月份,全国房地产开发投资和销售都出现断崖式下调,库存增加。1—2月份,全国房地产开发投资10115亿元,同比下降16.3%。其中,住宅投资7318亿元,下降16.0%。1—2月份,商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%。商品房销售额8203亿元,下降35.9%。1—2月份,房地产开发企业到位资金20210亿元,同比下降17.5%。

楼市的低迷使得地方政府纷纷出台救市政策,2月至今,已有80多个城市发布救市措施。中国经济时报记者对一些地方政府出台的楼市调控措施进行分析后发现,虽然各地出台了扶持力度不一的调控措施,但大部分都停留在缓解开发商的资金链紧张,或者通过人才政策鼓励购房上,一些相对比较激进的刺激政策,很快被叫停,比如广州放松商住楼购买政策、浙江省海宁市的限购松动、陕西省宝鸡市和河南省驻马店市的调整首付比例措施等。

张大伟分析说,多城市政策力度较大都被叫停,但试探政策依然不断出台。主要原因是房地产调控的“一城一策”原则,导致地方出于土地财政以及稳定经济发展要求,调整房地产政策。整体看,短期房地产政策收回的基本都是因为微调力度过大,收回的基本都是刺激市场的而非稳定市场的政策,落地的房地产政策基本是救企而非救市。

受到行业特性影响,房地产企业的负债率普遍偏高,需要通过快速的销售回款以保持资金链的稳定。张大伟分析说,目前的房地产政策基本都只针对节流有一定的影响,对于房地产企业来说,最大的问题还是资金压力,特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复,房企到4—5月份将面临普遍性的资金压力。

随着国内疫情的逐渐缓解,楼市成交量开始回升。中原地产提供给本报记者的数据显示,3月中上旬全国主要城市的市场成交量相比2月份有明显复苏,网签成交量平均上涨了40%—50%,但同比依然下调了20%以上,特别是一线城市,网签同比下调了25%。但即便是这些数据,也未必能反映市场真实情况,张大伟说,大部分都是开发商为了加快回款而争取春节前的实际签约逐渐进入网签程序。

此前,中金公司对3月样本城市新房成交的统计发现,相比2月时七成的跌幅,3月样本城市跌幅已收窄至三成左右,市场推盘量和客户到访量逐渐回升。

张大伟认为,相比2月份市场暴跌80%—90%,3月份大部分城市市场成交量的确有所恢复,目前市场的成交量已经恢复到了疫情前的40%—50%,而且从趋势看,从南到北逐渐复苏,成交量有望在下半月回升,接近去年同期的60%。未来全国南部城市相比北部区域更早复苏,跌幅也比北部城市要低。

中金公司的研究人员称,虽然近期有迹象表明房地产市场正从年初国内疫情的冲击中逐渐恢复,但海外疫情加速蔓延无疑再度为后市走向带来了不确定性。当前楼市风险并未完全解除,外需冲击可能将以与2008年国际金融危机类似的风险传导链条作用于国内楼市,触发房价下跌。有必要及时加大房地产政策灵活性,以防范楼市二次探底风险,也在一定程度上回补外需疲软对宏观经济造成的负面冲击。

3月30日,央行公开市场7天期逆回购操作中标利率2.20%,调整幅度历史最大。张大伟分析说,4月20日的LPR下调空间将大于2月降息幅度。对于房贷5年前以上的LPR,将出现10—20个基点的下调。新一轮的降息有望4月开启,在房住不炒的原则下,降息将有助于房地产市场的稳定,特别是在疫情影响出口,消费短期很难企稳时,房地产市场的稳定空前重要。

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