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疫情下土地市场:国企高溢价抢地 高周转或难持续

来源:

经济观察网

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-- 2020-02-21

摘要 每年一二季度往往是房企拿地窗口期,但受新型冠状病毒肺炎疫情影响,2020年房地产迎来了一个不一样的开年。 1月底陆续有城市按下土地出让“暂停键”。克而瑞最新的监测数据显示,春节后两周(1月31日-2月13日),重点监测城市共成交了108宗土地,成交量674万平方米,同比下降61.6%。

每年一二季度往往是房企拿地窗口期,但受新型冠状病毒肺炎疫情影响,2020年房地产迎来了一个不一样的开年。

1月底陆续有城市按下土地出让“暂停键”。克而瑞最新的监测数据显示,春节后两周(1月31日-2月13日),重点监测城市共成交了108宗土地,成交量674万平方米,同比下降61.6%。

这样现状让高周转房企颇为焦灼。“第一季度房企的销售额会下降,销售回款减少了,同期的投资额度也会相应减少,投资节奏按照销售节奏稍微顺延。”在一家外资上市房企集团担任投资总经理的王睿(化名)总结出这一阶段房企投拓端的普遍现象。

民企在土地市场前谨慎的时候,但即便如此,一些国资背景的房企在土地市场的行动依然激进。2月18日,绿城中国分别以49.78%和34%的溢价率拿下位于北京通州台湖镇地块及北京大兴旧宫镇地块。

中原地产研究中心统计了2月以来出让土地的20个城市,有12个城市的地块成交均出现溢价率。“冰火两重天”是这一时期土地市场真实写照。

对于高周转房企而言,这场疫情无疑是一个严峻考验。王睿说,如果疫情3个月,很多高周转房企将会非常非常艰难。

 

捡漏难

2月18日20:00,林鹏(化名)结束一个投拓会议。

这是正式复工的第二天,林鹏已然恢复春节前的工作常态——早上9点上班,晚上9点下班,每天工作12个小时。

他是一家10强房企区域公司投拓部负责人。新冠病毒肺炎疫情还在持续,他率领下的投拓部,目前正对全年投资计划进行详细铺排,“没办法,外面使不上劲,只能内部把计划性的东西做得更细一点。”

疫情一旦解除,立马可以将计划中的事项一一启动。

林鹏身上背负着很大压力。他所在的区域公司,在整个集团里面不属于规模大区,但公司一直想做大做强。这意味着,任何阶段,他们都得想方设法开拓更多优质地块,拿地也必须更精准。投拓指标对于这个区域公司而言,颇为敏感。

哪怕疫情之下复工进度受阻,但林鹏和同事们一直在做一些功课,对区域内挂牌土地进行研究。“这是必须要做的工作,不会因为疫情停滞下来。”他说,拿不拿地还要视乎集团决策层面的意见,“集团要权衡疫情影响进而再判断。”

林鹏已经有了第一个发现,相比往年同期,挂牌出来的地块数量明显减少。

同一天,王睿正在沟通年前一个项目的融资方案,再过两三天,他们就准备跟合作方沟通框架协议了。

相比之下,王睿更关注的是,现在的土地市场还有没有抄底机会。他同样让同事们积极研判近段时间已经出让的各个地块,但几天下来,得出的结果是,投资机会不是很大。“有机会的地方,都宣布延期或暂停出让了。”王睿提到。

克而瑞研究中心一组不完全统计数据佐证了林鹏和王睿的判断。截至2月19日,明确表态土地出让延期的城市有26个,紧急按下“暂停键”的城市有34个,无交易无延期信息的城市有84个。

从延迟期限来看,大部分城市选择顺延到2月下旬,普遍延迟时长在2周左右。有些城市甚至延期至3月,比如泉州,将土地出让延至3月3日。

硬币的另一面,王睿同时发现,正常招拍挂的地块,也基本捡不到漏了。

中原地产研究中心统计了2月份以来出让土地的20个城市,有12个城市的地块成交均出现溢价率。北京是这一轮颇为突出的一个区域,从2月11日至今,北京接连出让了9宗土地,平均溢价率达到24.96%,而2019年的平均溢价率只有9.3%。

王睿的部门最近也在关注北京的土地市场。他们比较看好北京,本来想去试一试,但仔细分析过后,所有人都预判竞争不会太低。“果然,通州台湖地块一下子就有18家房企报名。”王睿笑着说,曾经有一位TOP20房企老板说过一句话,当一块土地报名的房企超过10家,企业是捡不到漏的。

2月18日,北京土拍市场祭出3幅住宅地块,总起拍价65.56亿元,最终以87.04亿元的总价全部顺利成交。位于北京通州台湖镇的地块,早在报名之初就吸引了越秀、中海、北京住总、卓越、旭辉、金地、龙湖、招商、首开+保利等18家房企参与竞拍。当天开拍后仅5分钟,这一地块就迅速竞到13.48亿元的最高限价,继而转向竞自持面积。值得关注的是,北京已经有一年多时间未有地块出让能达到最高限价。

最终,绿城以13.48亿元的总价、7%的自持面积将地块收入囊中,溢价率达49.78%,不剔除自持面积的话,折合楼面价约2.68万元/平方米,这个溢价率也是自2018年1月4日的密云地块以来土地出让中最高的。

“太猛了,整个市场都懵了,绝对没想到还会有这么多企业,抢成这样。”中原地产首席分析师张大伟在土拍结束后向经济观察报感慨,按照业内前期判断,就算房企普遍持乐观态度,最终地价也就是和疫情发生之前差不多。但实际上的楼面地价还超过2019年平安万科综合体在同区域拿下的地块。

更新的一个典型案例来自浙江金华义乌。2月19日,这里出让1宗商住用地,起拍价约10.56亿元。世茂房地产旗下的绍兴智沁企业管理有限责任公司在经过46轮竞价之后,以总价15.36亿元拿下,溢价率达45.48%。

对于一贯以收并购作为扩充土储主要方式的世茂房地产而言,如此大手笔在公开市场上实属罕事。

林鹏告诉经济观察报,目前开发商能看到的机会点有两个,一是疫情之下,开发商拿到地块,相关部门肯定会“同情”,给予一些利好措施。这个过程中开发商也可以趁机提出诉求,相关部门会酌情考虑。总之,这次疫情是抢收一波同情心的机会;另外,如果结合2003年非典的复苏周期来看,当年的刚性需求在非典结束6个月之后,出现一波报复性反弹。6个月,恰恰也是现在房企拿地赌上的一个期望,在疫情结束半年以后市场能够出现反弹。

 

周转延后

王睿和他的同事们,上一周实时跟踪过一轮土拍,拿地的企业是哪些;哪些城市土拍延期,哪些城市没有延期;没有延期的土地、延期成交的地块,到底都是什么性质……他们一一作了分析。

他们观察到的现象是,愿意在这个特殊节点出手拿地的房企,要不就是有拼业绩的诉求,比如绿城,已经一口气砸下140亿重金在北京土拍市场上拿下三宗地块了,这家掉队已久的房企,曾在去年中期公开表示要在3年内追赶成为“行业优等生”。要不就是央企、区域性国企性质。

几乎所有房企在此次疫情期间都面临着一个严峻的市场现状——销售额基本为0,没有回款。国泰君安在近期一份龙头房企1月月报中提到,受春节假期和新冠肺炎疫情影响,1月份监测的18家房企销售额达3023亿元,同比下降12.1%。

林鹏所在的区域公司,近期依靠线上营销卖出了四五套房。但如果按照去年的销售业绩平摊,公司一个月的销售额至少要达到3-4个亿,而这四五套房的总价还不到1000万元,“几乎可以忽略不计。”他说。

如果从全年销售规模来看,这相当于一年至少缺失了十二分之一,“只能看看疫情结束后是否会出现报复性反弹,将第一季度的缺口补救回来。”林鹏透露,他们公司现在基本做好准备了,只要能保住2019年的营收水平,那就觉得对得起自己了。

在这样的当口,大部分中小型房企由于缺乏回款,现金流中断,接下来可能还要面对融资到期的挑战,只能更多将重心放在回款和还债两个动作上,对于拿地基本失去能力。

但类似于央企、地方性国企、或者平时对财务指标控制得比较严格的大型龙头房企,抗风险能力就体现出来。虽然回款会受销售惨淡影响,但只要账面上的现金流还充沛,这些房企还会积极参与到这一波土拍中。

“而且,央企国企对于周转要求不是特别高,从拿地到开盘,一般时间可以拉长到8个月以上,地方性国企甚至可以长达一年。无论如何,疫情对于他们现在所拿下地块的开盘时间不会产生影响。”王睿指出,但以高周转作为突围“武器”的民营房企,现在肯定不会轻易出手,因为目前拿下的地块,周转速度很难达到要求。

按照过往高周转模式的要求,房企在拿地之后的4-6个月内必须开盘。高周转房企如果现在拿地,一方面可能受到复工时间延迟的波及;另一方面,他们得博弈,疫情何时能挺过去。如果1-2个月后疫情能结束,地块建成开盘刚好赶上市场回升节点,那他们的博弈就成功了,否则风险比较大。

地块的体量也在一定程度上影响着房企的决策。根据克而瑞的统计数据,2020年春节后成交土地以小体量地块为主,成交建面超过10万平方米的地块仅有20宗,低于平均成交建面6.2万平方米的土地有69宗。

“如果一宗地的规划建面能达到15万平方米以上,那项目规模有了,延迟1-2个月开盘,对房企的影响不是很大;若一个地块的规划建面仅5、6万平方米,开盘时间还延迟1-2个月,对快周转的房企来说,风险很大。”王睿表示。

王睿的集团不走高周转路线,每年对拿地的节点及策略并未安排得特别紧凑,哪怕这段时间持续不拿地,影响虽然有,但不会特别严重。

但市场上,每年第一二季度通常是房企抢地的关键节点。因为第一二季度拿下的地块,对应的可能是第三四季度入市销售,可以产生销售业绩。尤其是1、2月份,有些房企的拿地任务还会加码,一是手里“子弹”充足,需要迅速打出去;二是这两个月拿到的土地最容易实现一年周转两次。

一位百强房企项目负责人告诉经济观察报,对于高周转房企而言,你干一个一年半之后赚15个亿的项目,远远不如通过高周转半年赚10个亿,再将这10个亿滚动投资开发下一个项目赚更多的钱。

“但今年,这个高周转的时间点基本被耽误了。”王睿称,高周转房企假如这段时间完全不拿地,对整个企业的日常运作肯定会产生很大影响。

摆在这些高周转房企面前更为迫切的一道难关是,融资还款压力巨大。在整体销售回款断节的背景下,一旦没有新的地块开工,那也相当于没有新的融资工具。“只有有了地块,有了开工项目,才能带动更多的融资现金流。”王睿说。

不同于王睿集团,林鹏所在的区域公司,则在遭遇另一重挑战,第一季度如果不拿地的话,今年的销售额就仅限于公司现有的货值了。然而,诸如他们这类新成立的区域公司,通常项目就是零星几个,只要一个项目销售出现问题,就会直接影响区域公司的整体业绩。这个挑战,也直接转化成林鹏目前投拓工作中的难题。

 

不放弃利润率

林鹏和王睿的公司,仍然没有打算停下拿地的步伐。

在王睿看来,房地产行业、房企的情况越不乐观、销售越少、融资越困难,反而越是房企补仓的窗口期。这个窗口期,是指房企现在拿地赚钱的概率会更大,面临的竞争会更少。

上一轮补仓窗口期要回溯到2018年下半年。当年第四季度,整个房地产的销售数据颇为难看,但那一波在一二线城市拿地的房企基本都赚到钱了。彼时,王睿的公司在南京合作了一个项目,利润率非常可观,介于12%-14%之间。过往的经验让他预判,今年2、3月份也大概率是补仓窗口期。

如果将目光放远至4月份,疫情基本进入可控阶段,所有一切工作开始恢复正常,那么大部分房企在经过第一季度没有拿地、没有销售的状况之后,上半年的拿地及销售任务就几乎全压在第二季度了;加上为了保证地块拿下之后可以在年内转化成业绩,房企肯定会在第二季度不惜一切手段去补仓。

届时,尤其是4月份,土地市场可能又会掀起一场白热化竞争,但拿到的地块盈利空间将会压缩到很小。“我还是挺担心那个时间点。所以,房企如果手上有钱,把资金重仓在目前这个阶段,可能反而是比较好的选择。”王睿说。

越来越多的地方政府也选择在这个阶段出手。据经济观察网不完全统计,截至2020年2月18日,全国共有福州、衡阳、海南、无锡、杭州、西安、浙江、南京等13个省份或城市集体出台针对房地产行业,尤其是土地出让环节的阶段性纾困条款。

这些条款主要聚焦在疫情期间,允许土地出让金延期或分期缴纳、顺延项目开竣工期限、调整土地履约监管要求、允许延期签订土地出让合同等几个维度上。其中,济南市的力度颇大,对于非恶意囤地、炒地的企业,若因资金短缺造成土地闲置,在企业承诺所贷资金仅用于本宗闲置土地开发建设的前提下,还可为其办理抵押贷款用于土地开发建设。

对于房企而言,这无疑可以争取到资金面上的一个时间差,进而缓解资金链紧张的问题。中国指数研究院在近期的一篇报告中,以一个位于一线城市、总价100亿元的项目为例指出,正常情况下,地价大约占销售额的60%,相当于土地成本60亿元。按照过往的土拍规则,签订成交确认书后,7个工作日内要缴齐20%的定金,即12亿元;签订出让合同之日起一个月内,要缴付50%的地价款(含定金),相当于第一个月内还需要再付18亿远。

而目前各个延期缴纳地价的条款,一方面短期内舒缓了房企这18亿元资金的压力,另一方面,一定程度上也减少了疫情带给房企的成本损失——按照年息12%保守估算,18亿地价款一个月的利息也高达1800万元。

尽管尚未寻找到合适的机会,但王睿供职的房企内部已经在不停算账。“你看,像北京这一轮成交的这些地块,根据溢价率粗略估算,最终利润率至多也就达到5%-7%。”这样的利润率水平,显然并未达到王睿的要求,他说,这个阶段,集团一定不会放松利润率指标的,因为一旦放松,抗风险能力就会降低。“你想想,一家企业现在没有销售回款,正常的融资工作也无法开展,如果地块的利润率还达不到一定程度,足以平抑开盘周期可能延长1-2个月的风险因素,我们又怎么会贸贸然出手呢?”

林鹏也作出同样的选择,他们对于利润率的红线,还坚守在不低于10%的标准上。他表示,绝对不会因为这个阶段要拿地,就放弃内部对利润率的追求。毕竟,如果后期市场不像拿地时预判的发展趋势,盈亏失衡会直接导致地块亏本。

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