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春节后土地成交量骤减76% 国企央企拿地更为积极

来源:

丁祖昱评楼市

作者:

-- 2020-02-20

摘要 根据CRIC监测,春节后两周时间里,重点监测城市共成交了108宗土地(不含加油站等),从成交地块的属性来看,有60%的土地有含宅土地,38%的土地为商办用地,另有约2%的土地为多属性地块。

根据CRIC监测,春节后两周时间里,重点监测城市共成交了108宗土地(不含加油站等),从成交地块的属性来看,有60%的土地有含宅土地,38%的土地为商办用地,另有约2%的土地为多属性地块。

就属性来看,与去年同期变化不大。

种种数据表明,在疫情影响之后,2020年春节后土地“质量”较2019年明显下滑。

 

春节后土地成交量骤减76%

据监测,春节后两周(1月31-2月13日)重点城市成交量仅674万平方米,较春节前两周(1月10日-1月23日)重点城市成交量下降了76%,即使同比2019年春节后两周(2月11日-2月24日)重点成交的成交量降幅也超六成,成交下降趋势明显。

究其原因,主要是受疫情的影响,多城市大批土地延期出让,根据CRIC不完全统计,目前明确表态土地出让延期的城市有26个,暂停的城市有34个,无交易无延期信息城市有84个。有些城市土地出让已经延期至3月,譬如泉州延至3月3日。

 

 

具体来看,土地成交高度集中在长三角区域,杭州、南京、苏州、南通、绍兴、金华、宁波、湖州、嵊州等城市均有多宗土地成交;此外,北京、广州等一线城市、青岛、郑州、长沙等二线城市土地成交量也较为突出。

其中,成交体量最大的城市为青岛,年后两周内成交了12宗土地,合计89万平方米,从区位上看均位于平度市、即墨、城阳、莱西等郊县,基本上均以底价成交,土地市场整体较为平稳。

与去年相比,除了郑州、杭州、南通、绍兴、桐乡、金华等城市,大部分城市成交量较去年同期均有大幅下滑。

值得注意的是,杭州和南通成交土地区位较好,杭州有2宗位于钱江新城,南通1宗位于主城崇川区,成交金额较去年涨幅尤为突出,同比涨幅分别为1705%和1833%。

 

 

平均成交建面较去年减少三成

就平均宗地体量来看,2020年春节后地块成交建面较去年同期偏小,平均每宗地成交建面仅有6.2万平方米,较2019年同期平均成交建面8.4万平方米下降了近三成;成交建面超过10万平方米的地块仅有20宗,低于平均成交建面6.2万平方米的土地有69宗。

总的来看,2020年春节后成交土地以小体量地块为主。从金额方面来看,成交总价超过10亿元地块仅有6宗,而2019年同期成交了18宗之多。

成交总价的榜首也呈现同样的趋势,2020年春节后总价最高的地块是南通崇川区超大体量地块,成交总价58.7亿元,较2019年同期成交最高价格76.4亿元收窄了23%。

另外,从地块区位来看,地理位置也不是十分优越,近八成土地位于郊县;相反,延期出让的多宗地反而是地理位置较为优越的地块,从此方面也反映出疫情之下政府对于市场还是相当谨慎的,以暂停或延迟出让的方式谨防优质土地“低嫁”。

从地块热度分布情况来看,2020年春节后两周成交的108宗土地中,有30宗土地是溢价成交,而2019年同期有80宗之多;

其中高溢价地块(溢价率超20%)2020年春节后两周仅有15宗,2019年同期有32宗,由此可以看出疫情对于土地市场的负面冲击之大。

 

 

资金充裕的国企、央企拿地更为积极

从春节后土地成交总价TOP20地块的竞得企业背景来看,国企、央企占到一半,华润、招商、中铁建、中交等企业仍在出手拿地,活跃度明显高于其他规模民企。

从单价榜来看,央企和国企依旧占据了8席位置,并且楼板价在1.5万元/平方米以上的4幅地块,均由具有国企或央企背景的企业竞得。

就有国字背景的企业来看,中交最为活跃,在总价和单价TOP20中均占据3席,华润、保利、华侨城、中铁等房企分落1子,民企中旭辉、大华、中天美好等也相对活跃,港资广大国际(三迪)首次入杭州,以29.66%溢价率+13%竞自持拿下钱塘新区临江宅地,表现也较为亮眼。

 

 

从城市角度梳理,可见大多城市拿地房企也是以资金充沛的央企、国企为主。以北京春节复工后首场土拍的不限价宗地通州马驹桥地块为例,共有世茂、金茂、平安、首开+旭辉联合体、华润+中交联合体5个竞买主体参与竞价。

经过20余分钟40轮的激烈角逐,最终,华润+中交联合体以46.7亿元的价格竞得该宗地,溢价率约为23%。

北京同日成交还有的大兴区采育镇01-0042宅地,同样也不限售价,不设90/70要求,无装配式建筑要求,吸引了住总+兴创联合体、路劲以及京能3家房企(联合体)参与竞拍,经过8轮竞拍,最终京能置业以3.6亿元人民币摘得北京市该地块,溢价率25%。

郑州也是国企、央企布局较多的城市。开年之初,位于经开滨湖核心板块的23号地块被中交集团以5.25亿万元摘得,溢价率为9%,虽然溢价成交,但楼板价仅有8211元/㎡,相比周边同类楼盘拿地时动辄过万的楼板价,这一价格在经开滨河核心区十分划算。

同处经开滨湖核心板块的22号也被中交以4.5亿元的底价拿下,楼板价仅7524元/平方米,比23号地块还要低700元/平方米,堪比“白菜价”。此时中交能够“捡漏”拿地的最主要原因是由于当前绝大多数房企资金压力巨大,拍地首先要缴纳高额的竞买保证金,还有土地出让金。

2月7日,郑州市自然资源局下发了《关于全力保障疫情防控期间项目建设若干措施的通知》,只是对划拨用地给予了相关土地款项的缴纳期限可延长等相应支持,并不包含招拍挂用地,因此只有资金雄厚、现金流充裕的国企、央企才有更有“底气”在此时拿地。

除此之外,招商蛇口还以底价58.7亿拿下了总价榜榜首——南通崇川区R19028地块,由于区位优越,处于主城滨江地段,潜力巨大,但是由于总价较高,加之地块出让条件较为苛刻:地块内须投资不低于5亿元的邮轮码头至少一座和省级优质幼儿园一座,如此苛刻的条件,显然不是一般房企能够负担得起的,最终被实力超群的招商拿下也在意料之中。

2月3日,新一线城市的“佼佼者”杭州迎来了2020年首场土拍,并引发了一波土拍小高潮。当天共出让3宗宅地,其中两宗位于钱塘新区大江东,一宗位于富阳银湖新城,均实行网络竞拍。

虽然疫情当前,但是杭州土拍热度依然高涨,共有近20家房企参拍,并且三块土地均溢价成交,其中热度最高的当属杭钱塘储出[2019]12号钱塘新区临江宅地,挂牌期间竞价至溢价率16.5%。

随后7轮拍至封顶,经过22轮报价,最终,广大国际以上限价格3.93亿元、竞配自持面积比例13%竞得临江地块,楼面价5505元/平方米,溢价率29.66%。

而杭钱塘储出[2019]13号钱塘新区新湾地块经过21轮报价,最终被大华集团则以总价13.49亿元竞得,楼面价5927元/㎡,溢价率17.41%。

而富阳银湖新城地块被众安拿下,总价为9.98亿元、溢价率11.4%、楼面价7627元/平方米。

值得注意的是,竞得钱塘新城板块的广大国际和大华集团均是首次在杭州拿地的外来房企,疫情之下杭州这两宗宅地依然吸引了它们的积极竞拍,可见它们对于杭州市场的持续看好。

总的来看,对于大多数城市,在销售停滞、地产扶持政策尚未出台的情况下,拿地房企以资金充沛的央企、国企为主。

但也有少数如杭州、湖州等发展预期较佳的城市,获得了更多有实力民企的关注,此次首进杭州的广大国际、大华集团均是总部位于上海、战略布局长三角的非国资背景企业,也是看中了杭州的潜力,不遗余力积极拿地。

 

疫情消退以后地市或迎“小高峰”

疫情影响之下,土地市场受到极大的冲击,大批土地延期出让,成交量大幅下滑,除青岛、郑州等城市外,成交的主力集中在长三角区域。

就市场热度来看,春节后两周重点监测城市高溢价率地块仅有15宗,较去年同期大幅减少,多数土地以底价成交成为常态。

值得注意的是,宁波、杭州、北京等城市地市依然维持较高热度,溢价率分别为60%、17%和13%,企业对于核心城市优质地块的亲睐度可见一斑。

为维持房地产市场的平稳,近期浙江、上海、无锡、西安、南昌、南京等城市政府纷纷出台政策,或调整土地价款缴付方式,或延长期限,从供给侧入手,试图减轻企业资金压力,后续还可能有更多城市跟进。

值得注意的是,由于疫情对于购房需求产生了极大冲击,未来很大可能政府将扶持政策扩至需求侧,出台更多保障需求入市的新政,尤其是支持刚需和改善需求的释放,如湖南衡阳已经出台救市计划,政府补贴购房契税1%,以保障房地产市场的平稳发展。

在供给侧政策扶持之下,企业拿地开发的资金链压力有所减轻,而延期入市的购房需求,也可在未来进一步改善企业的资金面压力。

由此来看,在疫情影响消退之后,土地市场很有可能会迎来房企补仓的“小高峰”。

 

 

 

 

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