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土拍回归“平衡” 未来中小地块或将成“宠儿”

来源:

界面楼市天津

作者:

-- 2019-02-19

摘要 进入2019年,部分城市或陆续出台一些金融、房产、土地等层面的稳定性政策,随着住宅销售市场逐步回暖,土地市场的预期也将随之改变,房企的拿地积极性及拿地策略也将相应调整。

纵观2018年土地市场,上半年高地价、高溢价率地块依然存在,多加开发商争抢一宗土地的现象频发。5月作为转折点,开发商由之前的竞争转为合作拿地。全年住宅类土地遭流拍、停牌、延期达36宗,占全年推出土地的25%。下半年整体呈现“底价零溢价成交”和“停牌流拍”的特征,土拍逐渐由卖方市场转为买方市场。

 

2018年全国土地市场分化加剧

 

事实上,综合2018年全国土地市场数据来看,各线城市土地市场分化加剧。数据显示,2018年,全国300个主要监测城市土地出让金总额为41644亿元,同比增加2%。从各线城市来看,一线城市土地供需同比走低,土地溢价率同比下滑8个百分点,收金总额缩水近一成,北京、深圳同比均有下滑;二线城市供求同比走高,受调控政策影响小幅下降;三四线城市承接重点城市外溢需求,土地供求热度持续,溢价率下滑幅度领衔各线城市。

 

值得一提的是,杭州市2018全年度收金总额突破2000亿元,高居全国城市之首,上海、北京、广州、武汉、郑州、天津等城市均突破千亿规模。

 

业内分析认为,进入2019年,部分城市或陆续出台一些金融、房产、土地等层面的稳定性政策,随着住宅销售市场逐步回暖,土地市场的预期也将随之改变,房企的拿地积极性及拿地策略也将相应调整。

 

津环城土地市场成为“主战场”

 

2018年天津土地市场表现依然抢眼,天津市土地出让金额在全国范围排名靠前。据机构数据统计显示,2018年天津市共计成交住宅类土地106宗,同比2017年土地成交宗数上涨约10%;成交面积约846万㎡,规划建面约1341万㎡,同比2017年土地成交面积上涨约24%;成交楼面均价合7151元/㎡,同比2017年成交楼面均价下降31%。

 

综合以上数据可以看出,2018年从土地成交数量和成交面积较2017年均有所上涨,但在政策调控的基础上,成交价格同比回落明显。土地市场成交趋于理性,以限制最高地价、竞自持或棚改为主要手段进行控制。

 

从土地成交区域来看,市内六区地少价高,2018年成交5宗土地,成交面积约17.3万㎡,规划建面约35万㎡,成交楼面均价21928元/㎡;其中河西区成交占3宗,成交面积约8.4万㎡,规划建面约16万㎡,成交楼面均价合21747元/㎡;河西区住宅类土地时隔三年再度成交,为存量日益减少的河西新房市场注入“新鲜血液”。

 

环城四区土地市场表现最为亮眼。在已成交的106宗住宅类土地中,环城四区成交34宗,成交土地面积约311万㎡,规划建面约518万㎡,占比近全市的40%;从住宅市场的表现看,环城四区成交占比最高,其主要原因为中心区地少价高,再加持外围轨道交通、配套等发展愈来迅速,客群外溢速度越来越快。

 

中小地块或将成市面成交主流

 

伴随着政策调整延续、园区合并、部分土地属性变更等原因,政府土地供给能力增加,土地整理成本下降。

 

专家预测,2019年土拍市场或将延续2018年下半年的趋势,一方面,流拍、停牌、复牌再成交等情况均有可能出现;另一方面,中小地块将成为市面成交主流,企业拿地将会持续保持理性。

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