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土地市场进入调整期 流拍现象依旧普遍

来源:

克而瑞地产研究

作者:

-- 2018-10-18

摘要 在经历了8月份的年内交易量高点之后,2018年9月土地市场进入调整期,供应、成交规模均环比下滑,溢价率、均价等指标也持续在低位运行。二线、三四线城市成交规模均环比下跌,一线城市交易规模虽环比增长,但高楼板价地块稀缺,平均楼板价、成交金额环比也出现了大幅度下滑。

在经历了8月份的年内交易量高点之后,2018年9月土地市场进入调整期,供应、成交规模均环比下滑,溢价率、均价等指标也持续在低位运行。二线、三四线城市成交规模均环比下跌,一线城市交易规模虽环比增长,但高楼板价地块稀缺,平均楼板价、成交金额环比也出现了大幅度下滑。

 

市场走势:供求同步下滑,楼板价持续低位运行

第三季度以来,土地供应面积持续呈现缩减趋势,9月份全国336城经营性土地供应建筑面积跌至20264万平方米,环比跌幅高达25%,供应土地幅数共3030幅,环比同步下降22%,供应连续2月下滑一方面是由于7月份供应达到年内最高峰,另一方面是由于整体经济形势不佳、市场预期有所下行所致。

9月份成交建面与供应同步回落,全国336城市经营性土地成交共3030幅,环比下跌13%,成交建筑面积20264万平方米,同比降幅达到28%。各能级量价表现各异:一线城市量升价跌,已经连续四个月成交体量维持在200-300万平方米范围内;二线、三四线城市成交体量环比分别下滑13%和32%,回归至上半年平均水平,但二线城市地价持续下滑,三四线城市地价则是低位回升。

整体来看,本月土地市场价格走势低位回升但仍低于1-7月的平均水平,主要是由于成交体量高位回落,成交规模随之下行,三四线城市成交占比下降使得整体成交均价环比回升。CRIC监测的336成经营性土地成交总价为3677亿元,环比下降17%,同比几乎维持稳定;楼板价则环比上涨15%,达到1929元/平方米,年内土地成交均价整体呈现波动下行的趋势,7月开始频繁的流拍的确导致了接下来8、9月份市场转冷,地价下行。

 

 

溢价及流拍:溢价率连续多月下滑重点城市流拍依旧频发

9月份流拍地块数量持续高企,土地成交溢价率也相应持续下滑,9月份土拍溢价率低至11%,环比减少2.5个百分点再创新低。今年以来土拍溢价率一直徘徊在低位水平,5月份开始土拍溢价率连续4个月下滑,其中三四线城市一向在各能级中土拍溢价率最高,本月平均溢价率也已低至12.9%,企业拿地态度发生明显转变,囤地思维不再。

 

 

在溢价率持续回落的同时,土地流拍率在第三季度陡然升高、引起广泛关注,并连续三月维持在较高位状态。CRIC重点监测的城市9月份土地流拍幅数达到116幅,与7月份的115幅基本持平,且流拍率达到21%,相比7月份上涨1个百分点,重点城市的土地流拍现象仍然较为普遍:成都流拍数量达到10幅,郑州、福州均有8幅地块流拍,济南和昆明则分别流拍7、6幅土地,企业拿地态度仍然谨慎。在热点城市土地流拍频发的情况下,厦门9月20日成交了3宗商住地块,总价超过100亿,一定程度上来说城市的土地成交与流拍正在逐渐分化得更加清晰,优质地块有人买单,偏远区域地块则面临流拍风险。

土地流拍增加、溢价率降低、平均楼板价下降等多项指标反应出目前土地市场的确有所转凉,一方面楼市持续受限,较多房企都开始了转型、去房地产化的战略;另一方面金融行业也较为不景气,企业融资成本提升使得可用于拿地的资金紧缩。各种因素相互作用,导致了土地市场热度下降,但核心的原因仍是企业对于未来市场预期下滑,信心缺失。

 

 

重点地块:总价、单价榜门槛均延续下滑近半数底价成交

虽然本月重点城市土地成交规模维持高位,但位列前茅的郑州、长沙等城市大多数地块都是低溢价成交,总价、单价榜单中也以底价成交为主,重点地块成交热度持续回落,总价榜单体现尤为明显。

总价榜单榜首地块是武汉江汉区汉正天街地块,由嘉里建设以底价竞得,成交总价为64.25亿元,环比上月总价榜首回落了34%,汉正街处于武汉市中心地带,属于极为稀缺资源,地块总体量43万平方米,预计将要打造大型综合体,对汉正街形象将有大幅提升;门槛地块来自合肥滨湖区,成交总价为24.3亿,尽管相比上月总价入榜门槛下降了16%,但溢价率却高达75%,是近期来难见的高溢价地块,最终被荣盛拍下。

 

 

本月单价榜首环比上升了40%,楼板价最高的地块是来自福州鼓楼区三坊七巷的1宗酒店用地,由永辉集团以72%的溢价率竞得,成交楼板价为43664元/平方米,三坊七巷作为福州市中心的国家级5A景区,周边酒店地块的稀缺性和商业价值不言而喻,最终高溢价成交;门槛地块则来自郑州,是位于郑东新区的纯住宅地块,被郑州本地地产商永威置业拍下,成交溢价率为19%,平均楼板价达19707元/平方米,相比上月门槛地块下降了六个百分点。

 

 

总结

本月土地市场规模下降,价格维持低位运行,整体进入调整期,供给侧多地主管部门也出台相关规范,加强对闲置用地的处理,此举有助于增加市场中的有效供给,进一步控制房价上涨,另一方面如今价格趋稳,恰逢市场热度降低,更有利于整治闲置土地等工作的推进;需求侧方面,土地市场之所以流拍增多、进入价格指标的“低潮期”,主要原因还是企业转向更加谨慎、理智的拿地态度,但在市场和企业关于地价的“磨合期”度过后,土地挂牌价格应当会更加符合企业预期,流拍现象有望趋缓。

在进入第四季度之后,受行业周期性影响,再加之部分城市需要完成年度供地指标,推地的节奏应该会重新加快,“捡漏”拿地的机会也会随之增多,考虑到一二线严厉调控带来的需求“蓄水池”,以及“控房价”带来的购买力实质性增长,重点城市的优质拿地机会依旧值得关注。