当前位置:首页  > 土拍头条  > 正文

楼市大变局:土地市场熄火 开发商追求安全

来源:

时代财经

作者:

-- 2018-09-18

摘要 调控收紧带来的预期下滑正在传导至土地市场,9月12日,浙江嘉兴的两宗宅地因无人报价而流拍,这也是今年以来嘉兴遭遇流拍的第10和11宗地。无独有偶,同一天,安徽滁州四宗原定于9月13日拍卖出让的土地,因竞拍人不足三人、未达到竞拍条件,全部转为挂牌。

调控收紧带来的预期下滑正在传导至土地市场,9月12日,浙江嘉兴的两宗宅地因无人报价而流拍,这也是今年以来嘉兴遭遇流拍的第10和11宗地。无独有偶,同一天,安徽滁州四宗原定于9月13日拍卖出让的土地,因竞拍人不足三人、未达到竞拍条件,全部转为挂牌。

这是长三角土地市场的一个缩影,今年以来,各地土地市场都出现“低温”现象,成交溢价持续收窄甚至流拍成为市场的主旋律,而长三角的环一二线区域成为流拍的多发之地,在这之前,这些城市曾轮番上演过火爆的抢地行情。

对于地市的寒凉,开发商无疑是最为敏感的。某总部位于上海的大型房企土地投资部门人士向时代财经表示,“公司确实放缓了住宅用地的拿地节奏。现在很多开发商都资金紧张,地价又高,导致了‘面粉比面包贵’的情况。”

 

熄火:长三角土地流拍蔓延

嘉兴土地市场在今年表现出较为明显的反差,今年上半年,其还延续着一波热度,市本级成功出让涉宅类用地15宗,同比增加3宗,吸金额达到97.01亿元,同样超过去年同期。15宗宅地中,3宗地块触及熔断价。但从7月开始,随着杭州、上海等周边热点城市土拍降温,嘉兴土地市场迅速转凉。

7月至今,嘉兴下辖的2区、3市(县级市)、2县共出让涉宅类用地50宗,其中15宗遭遇流拍或终止挂牌,占比达30%。另有11宗土地底价成交,触及封顶价的仅5宗。

一年之隔,河东河西。就在一年前,嘉兴还让人“谈地色变”。作为环沪楼市最火爆的区域之一,因同时叠加环杭的概念,嘉兴一度引发投机资金的追捧,房价从每平方米七、八千元一路猛涨。伴随着嘉兴楼市的高温,土地市场也从2016年开始“高烧”。

2017年上半年,嘉兴土地溢价率高达121%,在全国50 城中排第5 位。2017年全年,嘉兴市本级出让各类土地130宗,出让金额达186.4亿元。其中,涉宅类用地仅出让27宗,但出让金额高达162.01亿,占比达86.9%。平均楼面价也从2016年的3781元/平方米攀升到6070元/平方米。而在2015年,嘉兴的平均楼面价还仅为1567元/平方米。

嘉兴的“热炒”引来大量房企入局,卓越、新希望、阳光城、路劲、正荣、中南等房企都是在这一阶段进入嘉兴。2017年,浙江省11市均有房企首入,嘉兴的新进房企高达22家,远超排名第二、第三的杭州(15家)和绍兴(11家)。

距离嘉兴百余公里之外的江苏太仓,同样在2017年经历了一波土地热潮。2017年,太仓全年成交住宅地块38宗,成交总金额140.65亿,东原、金地、远洋、建发等19家外来房企首次进驻太仓。而包括太仓在内的苏州四县市(太仓、昆山、张家港、常熟),2017年成交地块101宗,揽金582亿。

不过,眼下它们也正经历一波“寒流”。2018年7月23日,太仓科教新城一宗商住用地在开拍5分钟左右遭遇流拍,起始总价约5.09亿元,起拍楼面价1094元/平。8天后的7月31日,张家港出让三宗地块,唯一一宗住宅地块因无人报价而流拍,另外一宗保障性住房地块和商服用地则均以底价成交。

事实上,土地市场“寒潮”正席卷曾经“逢拍必火”的长三角地区,不仅是三四线城市,上海、杭州、苏州、合肥等一二线城市也频现底价成交、延期拍卖和流拍等情况,合肥市场的“降温”表现更为典型,不仅多宗土地流拍,房企买地还可实行“分期付款”。

新城控股高级副总裁欧阳捷在接受时代财经采访时认为,导致土地流拍增多的核心原因是房价与地价之间的差额空间不足,尤其是未来的房价预期不清晰,致使房企不敢贸然拿地。“政府对地价的期望值没有降、顶在喉咙口,同时又对一手房销售实行限价,房价与地价差的空间越来越小。”

 

抽薪:棚改货币化、融资收紧

地市的降温来自于预期的下滑,尤其是三四线城市的走势并不明朗。在这一波三四线城市房价暴涨的周期中,棚改货币化被视为直接推手。大规模的棚改于2005年肇始于东北地区,采取实物安置和货币补偿并重的措施。近几年来,棚改货币化安置得到大力推广,2014年所占比例仅9%,2016年则跃升至48.5%,2017年比例达到50%。按照计划,2018-2020年,安置比例将达到60%。

三四线城市是棚改主战场,全国棚户区规模中三四线城市占比高达87%。从2015年开始,在全国上下全面去库存的大背景下,全国各地特别是三四线城市轰轰烈烈地推进棚户区改造项目,棚改成为三四线城市房地产去库存的重要手段之一。克而瑞研究中心数据显示,2017年货币化安置去库存超3亿平方米,带动销售约21%。

受此影响,一些主要市场在三四线的房企出现业绩暴涨。数据显示,2017年碧桂园销售额达5807亿元,恒大销售额达5104亿元。而截至今年8月底,恒大销售额达3850.9亿元,碧桂园销售额则为3788.4亿元。

今年6月25日,市场传闻称国开行棚改项目合同签订审批权回收总行,全国一刀切。这被解读为对棚改全面叫停。尽管国开行对此回应称“严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作”,地产股还是于6月26日遭遇重挫,碧桂园、龙光地产、新城控股、融创中国等盘面大跌。

面对庞大的棚改基数,虽然完全叫停货币化安置并不现实,但棚改货币化安置确实在日渐收紧。8月28日,长春下发《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》,以回迁安置住房取消货币化安置购房奖励政策。

欧阳捷认为,棚改货币化放大了三四线城市的需求,导致这些城市供求关系逆转,房价上涨。“下半年,江浙一带棚改货币化的节奏会放缓、资金会减少,推动房价上涨的力量会减弱。其实这些地方的房价已经到一个高位了,购买力也不足了。市场慢慢会降温,政府也会减少土地供应。”

而对于大多数房企而言,更棘手的是融资的收紧,股权融资、债券融资、海外债和信托等房地产融资渠道均受到一定程度的影响。克而瑞地产研究中心近日发布的统计数据显示,8月份,受监测的85家房企累计融资总额为744亿元,同比下降23%,环比下降7%,较2017年平均水平整体下降了33%。

在融资整体收紧的背景下,多家房企发债被叫停。据时代财经不完全统计,今年以来,合生创展、富力地产、碧桂园、花样年、新城控股、宝龙实业、正荣地产、福晟集团等数家房企陆续中止了公司债发行。

 

改道:战略收缩,加快资金回笼

2018年上半年,大部分上市房企都录得不错的业绩表现,但在年中业绩会上,面对未来的规划和对后市的判断,龙头房企不约而同选择了“降速”和“谨慎”,从追求“速度”转向追求“安全”。持续近2年且逐步深化的调控政策,是影响房企作出上述判断的主要因素。

在这一轮三四线城市房价暴涨中获益的碧桂园,也从追求高周转转为“提质控速”。碧桂园总裁及执行董事莫斌解释,提质控速是保证碧桂园有质量的发展,宁可发展得慢一点,也要发展得稳一点。而在此前,市场传闻碧桂园已叫停在三四五线城市所有的县城、甚至是发达的镇区均要有碧桂园项目的“全覆盖”战略。

在市场预期下滑的情况下,加速项目去化、加快资金回笼成为房企追求的“安全”目标。进入九月,多家房企推出不同程度的全国范围内的促销活动。恒大率先推出 “在售住宅全部89折优惠”的活动,且首付款可以分期支付,最低首付仅需5%,招商雍和府则推出“买房送宝马”活动。

“未来调控的压力会继续下行,从一二线城市向三四线城市延伸,限价令也会逐步蔓延至三四线。”欧阳捷表示。

但他认为土地流拍的现象会逐渐减少。“大家都不去拿地,政府可能会少推地以避免流拍,所以未来流拍的可能性会慢慢减少。”不过,欧阳捷并不认为土地流拍是市场下行的信号,他认为,下半年的市场表现会“相对平稳”。