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易居严跃进:房企购地门槛将提高,竞品质成为新地块重要约束

来源:

乐居财经

作者:

-- 2021-08-11

摘要 8月10日,天津规自局的消息显示,天津61宗国有建设用地挂牌出让时间延长。此次事件和此前深圳中止第二轮土地供应有很多相似性。研究此类供地工作调整的原因,对于后续了解竞拍规则和分析土地市场等有积极的作用。

8月10日,天津规自局的消息显示,天津61宗国有建设用地挂牌出让时间延长。此次事件和此前深圳中止第二轮土地供应有很多相似性。研究此类供地工作调整的原因,对于后续了解竞拍规则和分析土地市场等有积极的作用。

1、控地价是核心内容

类似土地供应工作的调整,是否是因为土地市场降温了?就目前的调控基调看,并不成立。

当前土地市场的基调依然是稳地价,而非防范地市过冷的风险。基于此,各类土地供应的工作调整,应该是从稳地价的角度进行的。

此前部分城市的调控政策也已经提及了,对于溢价率的管控。如杭州此前很多地块溢价率可以达到30%的水平,而现在最高只能为20%。

换句话说,各地溢价率的上限将有调整,双集中供地城市预计都会调整溢价率的上限,其将进一步促进第二轮拍地过程中地价的稳定。这会使得供地的工作需要做调整。

2、房企购地的门槛将提高

实际上房企参与拿地的门槛将提高。或体现为三方面:

第一、房企拿地也会有“限购”一说,比如说非开放类的企业或不能进入到住宅类的市场拿地。

第二、联合拿地过程中,住宅类的房企所占的股权应该超过50%。

第三、房企拿地的资金必须符合“投销比小于40%”的红线。

类似规定下,自然也会使得地方政府供地工作需要调整,否则符合拿地的企业明显会减少,这个时候需要对供地规则和具体地块等做调整。

3、竞品质成为新地块重要约束

从此前国务院会议以及住建部的政策表述看,优化调整土地竞拍规则、学习北京模式,成为今年二次集中供地中所需要关注的地方。

预计近期各类城市都需要在北京模式的学习方面下功夫。

而北京模式更主要体现为竞品质的约束增加。类似竞品质的要求下,房企对于地块的研究要求明显提高。如果没有太多的时间去研究具体地块,房企对于竞品质方面的底气可能不足。所以适当延长供地的时间或中止土地出让,目的也是为了让房企更好理解竞品质的规则,在后续拿地方面做好做足功课。

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