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马光远:五一楼市降温,房价正式进入下降周期?

来源:

房等等

作者:

-- 2021-05-11

摘要 “五一”小长假,有两个数据非常抢眼:一是小长假五天出行人数达到2.3亿人次,各项旅游数据创历史新高,在经历一年的疫情之后,旅游消费在小长假期间出现了报复性反弹;二是房地产市场降温,很多机构检测的数据都出现了明显的下滑。

“五一”小长假,有两个数据非常抢眼:一是小长假五天出行人数达到2.3亿人次,各项旅游数据创历史新高,在经历一年的疫情之后,旅游消费在小长假期间出现了报复性反弹;二是房地产市场降温,很多机构检测的数据都出现了明显的下滑。

列举几个数据:

一是某监测的50座城市“五一”期间二手房日均成交量同比下降约5%,比4月周末日均水平下降约30%(注意,很多人对下降30%这个数据印象深刻);

二是四个一线城市,新房二手房数据大多都下滑。一线城市新房成交面积北京同比下跌77%,上海环比下跌27%,深圳环比下跌13%,只有广州成交上涨。二手房这三个城市的成交量也下滑;

三是数据显示,“五一”假期58个监测的城市新房累计成交188万平方米,同比下降6%。

还有一些数据就不列举了,总之媒体据此开始热炒:房地产正式进入下滑周期。有一本书叫《统计数据会说谎》,说的就是对统计数据的这种主观的选择和运用。

其实,“五一”期间的数据根本没有任何可比性和参考价值,因为每年的“五一”,房地产市场的情况都不同。无论是环比,还是同比,都毫无意义。举一个例子,去年“五一”为什么成交数据不错,因为那会虽然疫情得到了控制,但外出旅行还是不方便,再加上前几个月因为疫情抑制的需求在“五一”期间释放,这就是去年数据比较高的原因。

今年“五一”数据为什么不好?原因也很简单:

一是前四个月房地产的数据火爆,这从全国调控次数高达近200次可以看出,如果数据冷,就不会有这么多的调控;

二是4月30日高层会议提及房地产,点名学区房,从政策层面释放出继续从严的信号,在这种情况下,也没有人在“五一”期间急于出手,一般的心态是观望观望;

三是憋了一年了,今年“五一”首选出行。但这和下一步房地产是不是进入下滑周期毫无关系。

而且,很多媒体和专家最无耻的是,选择性使用数据,如果我选择性的用数据,你会觉得楼市太热了:比如,武汉成交同比暴涨80%;广州新房成交暴涨130%,但是,热点城市表现仍然较好。据诸葛找房数据研究中心监测,“五一”期间重点20个城市新房成交同比上涨了35%;苏州新房成交环比大涨59%,然后据此得出,下一个周期将进入快速上涨周期,岂不荒唐!拿这“五天”的特殊数据,然后来预判下一个周期房地产的走势,这是多么的无知和可笑。

对于这种情况,著名经济学家保罗.克鲁格曼曾经一针见血的指出:一些人对数据的使用就好像醉汉喝醉之后抱住电线杆,目的只是为了获得依靠而不是为了获得真相。

中国的购房者实在是太不易了,经常面临“数据盲盒”,要么看到的是假数据,要么是对真数据的曲解,“五一”几天的数据,在一些人眼里成了证明下一个周期房地产趋势的指标,那么,如果“五一”过后报复性反弹,是不是又成了房地产又进入上涨周期?

我的观点,“五一”房地产的交易数据对于判断房地产的趋势毫无价值。

房地产今年的趋势是明朗的,房地产调控不会放松,房住不炒会一直坚持,在整体平稳的情况下,今年有两点决定房地产趋势的因素:

一是通胀,通胀预期之下,好房子仍然是抗通胀的第一选择,去年决定房价的是全球央行放水,房价全球性上涨;今年决定房价的是通胀;

二是房地产不会有统一的趋势,一些城市的房价在跌,而另一些城市的房价会涨,不要被所谓的全国性的“平均”数据误导,平均数据对于指导一个人买房子毫无意义。即使同是一线,我的判断,今年深圳要跌,北京要涨。

在书中,我列举了今年20个依然看好的城市,并且对为什么看好都有解释。现在已经到了5月,其实大家可以对这20个城市验证了。起码,有一个城市,我今年最好看,在我年初看好的时候,这个城市的居民都喷我胡说,现在,都开始怀疑人生了,因为最近的趋势的确如我所言。对了,我说的不是西安,西安的可以不用喷我了。

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