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易宪容:当前中国房地产市场会出现重大转折吗?

来源:

WE言堂

作者:

-- 2020-10-19

摘要 中国房地产市场已经走了近20年,房地产市场火热一直在持续,房价一直在上涨,而房地产调控政策也一直在出台,甚至这几年,每年各城市出台的房地产调控政策都有几百次,而且还都说是史上最严厉的。当出台房地产调控政策时,总是有人抱着幻想。随着中国房地产调整政策出台,房地产市场出现重大转折及全面调整。

中国房地产市场已经走了近20年,房地产市场火热一直在持续,房价一直在上涨,而房地产调控政策也一直在出台,甚至这几年,每年各城市出台的房地产调控政策都有几百次,而且还都说是史上最严厉的。当出台房地产调控政策时,总是有人抱着幻想。随着中国房地产调整政策出台,房地产市场出现重大转折及全面调整。

比如,2010年我曾给政府部门写过几个关于房地产政策的报告,当年国务院出台的国十条也基本上采纳了我不少建议,当时我欣喜若狂,以为中国房地产市场会走上调整之路,让房地产市场健康发展,但是这些房地产调控政策最后没有具体落实,而是走上行政性调控(即限购限贷等)为主导之路,中国房地产市场并没有出现重大的调整。

2016年,中央定位房地产市场为“房住不炒”,住房是消费品而不是投资炒作商品。这个定位当然是很好,也是房地产市场能够走上健康发展的正确之路。但是中国房地产市场并没有因为“房住不炒”的市场定位而出现重大转折,反之,各城市是出台了许许多多的调控政策,但房地产市场则是越是调控,越是欢乐,住房的销售与价格更是比翼齐飞。这几年不仅各个城市的住房销售一直创历史记录,而且房价更是上涨到历史前所未有水平。甚至于经济发展比较差的许多四线小县城,房价出现翻番上涨。

为何会如此?一是尽管有了正确的房地产定位,“房住不炒”,但具体落后这个市场定位上,不是采取经济杠杆,而是把行政性的调控政策推到极致,住房投资者当然知道政府其中的奥妙,希望托住房价。即使有些许经济杠杆在起作用,也仅是事前限制,根本上就没有事中及事后的限制,炒作住房同样是有利可图,只不过炒作成本上升而已。二是中央政府在给房地产市场“房住不炒”的市场定位同时,还把房地产市场的短期调控目标定位“三稳”(稳房价、稳地价、稳预期)。“房住不炒”与“三稳”两者基本内容实质上是完全相悖的。前者是要房地产市场回归到消费为主导的市场,拒绝房地产的投机炒作、要去除房地产炒作的赚钱功能;“三稳”建立在以房地产投机炒作为前提的假定上的。因为,在以消费为主导的房地产市场,价格根本就不用政府宏观调控政策来稳定,而是市场供求关系来调节,否则房地产市场价格机制会失灵。还有“预期”是投资市场一个重要术语,它是影响投资品体系最为重要的因素之一。所以,无论是稳定价格,还是稳定预期都是把中国房地产市场看作是投机炒作为主导的市场,希望通过政府的调控政策来稳定。在这种情况下,“房住不炒”的市场定位根本就无法用具体政策来落实,让房地产市场回归到消费为主导的市场来。反之,到2020年8月份,中国70个大中城市新建商品住宅价格则连升59个月了,即使今年新冠病毒疫情爆发,国内各城市的房价还在上涨。

不过,今年发生的几件大事,可能对中国的房地产市场造成巨大冲击,中国房价不跌的神话有可能破灭。一是今年新冠病毒疫情爆发,让十分脆弱的中国房地产市场风险正在暴露出来。由于近几年房地产市场销售一直在创历史记录,住房过剩已经成为普遍现象,特别三四线城市。受新冠病毒疫情爆发冲击,不少城市的房价开始全面松动,房价下跌已经成了国内不少城市的基本趋势。据报道,天津的武清、西青、河东、东丽等热点城区,房地产市场价格出现不同程度的跌幅。武清城区聚集着万科、恒大、碧桂园、保利等大型房地产企业的新盘,然而这些房地产项目的价格都难以突破每平方米1.3万元,维持在每平方米1.1万元才有市场。根据现有的信息,天津郊区都出现房价大幅下跌,跌幅比2018年高位最多跌30%。天津、成都、武汉是这样,中国那些三四线城市可能面临房价下跌的风险会更高。

二是最近金融监管部门有意向收紧对房地产业的融资,比如要求房地产企业剔除预收款后的“资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”的不得融资,给中国的房地产企业融资划定了三条底线。有市场机构对50家销售额较高的房企财务数据进行了梳理,只有12家房企符合三条标准要求。踩线一条的房企有14家,同时越过两条红线的房企有10家,同时踩到三条红线的房企有14家。可以看到,中国最好的房地产企业踩线比例都在75%以上,那么,全国剩下的几万家中小房地产企业所面临的债务风险可能会更高。可以说,这三条红线划定,房地产企业的过度杠杆会有所收敛,甚至于那些过度负债的房地产企业不得不让手中的住宅降价促销,否则将面临触及房地产企业融资三条底线的巨大风险。这也就是一直房价坚挺的北京最近也开始出现房价下跌的重要原因。十一期间,北京在建的新楼盘,高达半数以上项目都在打折销售,折扣普遍为八五折,最低可到七八折。而恒大等大型房地产开发商,已经要求各地项目下半年的住房降价销售为主导,以价取量。面对三条红线约束,房地产企业只能以价取量,否则面临生死存亡之危险。北京的房价都要下跌,其他城市要托住房价估计并非易事。而房价的下跌则是影响房地产市场出现重大调整最为关键的因素之一。

三是有报道称国内银行对居民的按揭贷款开始全面收紧。对于今年个人住房按揭快速增长,国内银保监会已经持续开展30多个重点城市房地产贷款专项整治,加大对首付贷、消费贷资金流入房市的查处力度,并对商业银行的住房按揭贷款开始全面收紧。房地产住房按揭贷款则是房地产市场的命根,如果该贷款全面收紧(比如贷款额度减少,贷款审核程序从严、贷款利率上升、首付比例提高),不仅会让投机炒作者不容易增加杠杆反之会增加投机炒作成本,也可能让住房消费者更无支付力进入市场。在这种情况下,住房需要全面迅速下跌并引发房价下跌。一旦房价出现普遍下跌,将可能出现恶性循环。中国房地产市场大调整有可能随之而起。

所以,就目前中国房地产市场的形势来看,尽管国家统计局的数据显示,70个大中城市的房价还在上涨,但房地产企业新建住房项目主动降价促销、全国住房普遍过剩引发房价阴跌、按揭贷款收紧引发住房需求减少等都可能成为这次中国房地产市场出现调整的重大诱因,但结果如何还得观察。

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