当前位置:首页  > 土拍视点--[专家]  > 正文

宪容易:楼市信贷全面紧缩将让高昂房价逐渐低头

来源:

宪容易

作者:

-- 2019-08-14

摘要 中国的房地产市场价格之所以会持续上涨十几年,基本上就是银行过度信贷的结果,也是政府一次又一次暴力式放松国内楼市信贷政策的结果。

中国的房地产市场价格之所以会持续上涨十几年,基本上就是银行过度信贷的结果,也是政府一次又一次暴力式放松国内楼市信贷政策的结果。政府第一次对国内房地产信贷政策的打击,是2003年央行发布的121号文件(这是上一任政府领导主导下制定的控制房地产市场信贷,保证房地产市场健康发展的文件),但让新一任的领导上任后,立即制定了一个房地产的18号文件,把121号文件打死掉,结果国内房地产市场立即火爆及房地产市场投资过热。

面对房地产的过热及房价快速上涨,2007年国内央行制定了一个关于房地产市场信贷管理的359号文件,对房地产市场购买的投资与消费做出清楚规定,结果是手起刀落,立即让国内不少城市的房地产市场价格出现大调整。那时房地产市场有一个“猪坚强”概念,就是说明了这个359号文件严格程度。但是2008年9月15日美国金融危机爆发,中国的房地产市场调控政策又突然全面逆转,不仅房地产的信贷政策全面宽松,而且还提出一个所谓的“改善性住房”的概念(即改善性住房也可以享受首套住房的信贷政策优惠待遇),从而又让中国的房地产市场推向到了一个前所未有的高潮。

2010年的房地产市场的“国十条”,对2009年银行信贷过度政策进行了适当限制,这就导致了2011年开始国内多数城市的房地产市场出现调整。之后,不少城市的地方政府为了阻止这种调整,希望以各种行政的手段来促进当地的房地产市场火热,但是所起到效果十分有限。直到2015年中国股市泡沫破灭之后,中央政府又重新放宽房地产的信贷政策。特别是让还清银行信贷的购买住房者,如果购买住房,其贷款同样可享受首套优惠,而按揭贷款利率可以7折优惠,在这些银行过度扩张信贷政策的刺激下,它成了让国内各城市这一波房地产市场价格快速上涨、房地产泡沫越吹越大的动力。

2016年以来,面对这种局势,中央政府一次又一次地要求地方政府控制房价快速上涨,地方政府也出台几百次甚至上千次房地产调控政策,但是这些房地产调控政策基本上是以行政性政策为主,根本就没有触及到这一轮房价上涨的根源,所以房地产市场调控政策出台得越多,各地房地产市场价格则是涨得越快。这几年多数城市的房价上涨持续达52个月。面对各种各样的银行资金涌入房地产市场,面对国内银行房地产市场资金占比越来越高,这不仅无法让国内房地产市场回到“只住不炒”的市场定位上去,也在增加国内银行体系及金融市场的风险。

所以,为防范房地产贷款业务风险,中国银保监会办公厅日前发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。

通知指出,根据国家统计局发布的2019年6月全国70城商品住宅销售价格指数,结合参加房地产“一城一策”试点重点城市名单,本次房地产业务专项检查包括北京、天津、石家庄、南京、苏州、重庆、深圳等32个城市。通知要求各银保监局于2019年11月20日前将检查报告及附表、典型案例等报送银行检查局。

所检查内容和要点主要包括,一是贯彻落实党中央、国务院关于规范房地产市场决策部署和监管部门规定的情况。二是房地产信贷业务管理情况,包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况等。三是房地产业务风险管理情况。四是信贷资金被挪用流向房地产领域,例如个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房等。五是同业和表外业务,包括对银行理财资金投向房地产领域非标准化资产的监督管理情况等。

如果政府金融监管部门对银行的信贷土过度扩张全面紧缩,首先会对那些负债率过高的中小房地产企业造成比较大的冲击,这些房地产企业将面临着资金断裂的风险。一旦这种情况出现,大量的中小房地产市场面临破产倒闭的风险。

其次是对那些过度通过银行金融杠杆炒作的投资者造成不少冲击。因为,这不仅让那些违规的资金无法进入房地产市场(比如消费贷及首付贷),也会造成住房按揭贷款全面收紧,从而让其利率全面上升。这不仅会增加住房投资炒作者的成本,也可能导致房价下跌而让新的住房投资者不进入市场。如果这种情况下出现,已经进入的住房投机炒作者将面临巨大风险。

第三,这次政府金融监管部门银行信贷检查,地方针对性很强,如针对北京、南京、苏州、深圳、宁波等32个前期房价过热城市的房地产贷款业务专项检查。正如监管人士所表示,今年以来房地产信贷规模较大或占比较高、与交易火爆楼盘合作密切等银行机构将成检查重点。正因为这种专项检查,接下来房地产行业信贷投放将受严控,银行通过表外、同业等渠道输血房地产市场的违规行为将面临顶格处罚。这就使得以往银行信贷的过度扩张转变为全面紧缩。而银行信贷的全面收紧,它可能让高房价逐渐低头。当然,其关键的地方在于这种检查的力度(不过,就目前中国银保监会主事人来说,我对他还是信心比较足的)。

  • 1
  • 2