当前位置:首页  > 土拍视点--[专家]  > 正文

马光远:相对于房价,房租真的太便宜了?

来源:

经济参考报

作者:

-- 2017-08-23

摘要 当房价和房租都只有少数人有能力支付时,支撑房价上涨的力量除了货币购买力的稀释,还能有什么别的办法?租售并举最让大家担心的是,房价没有下来,房租又涨上去了。这种担心不是没有道理。

各城市房租收入比值当中,北京(58%)、深圳(54%)、三亚(48%)、上海(48%)等4个城市房租收入比高于45%,属于租金严重过高的城市。

租金回报率最低的城市中, 四个一线城市分别是北京1.37%,深圳1.38%、上海1.48%,广州1.69%。

当房价和房租都只有少数人有能力支付时,支撑房价上涨的力量除了货币购买力的稀释,还能有什么别的办法?

租售并举最让大家担心的是,房价没有下来,房租又涨上去了。

这种担心不是没有道理。

中国的房租太贵了?

按照美国的标准,如果一个家庭每年用于住房的支出(包括房租和按揭)超过家庭可支配收入的30%以上,意味着这个家庭有严重的“住房问题”,即用于居住的支出太高了。中国目前还没有衡量家庭“住房问题”的标准。如果参照美国的标准,结论将是非常可怕的。

不说房价,单说房租的支出。在这里列举几个不同机构的数据:一是北京市统计局7月12日公布的数据显示,6月份租赁房房租价格环比上涨0.3%。另据统计, 北京6月份月租金均价,达到了4410元/套;二是上海易居研究院7月份发布的《50城房租收入比研究》报告显示,2017年6月,北京的人均住房租金达到2748元/月,位居全国首位。各城市房租收入比值当中,北京(58%)、深圳(54%)、三亚(48%)、上海(48%)等4个城市房租收入比高于45%,属于租金严重过高的城市。

中国的房租太便宜了?

以上数字说明,中国的房租相对于一般居民的收入,实在太高了。但是,如果和房价比,房租真的很便宜。仍然以北京为例,目前北京市的二手房实际均价应该在6万左右。这意味着,在北京购置一套100平左右的普通住宅,支付的房屋总价在600万元左右。而北京2016年人均可支配收入为52530元,等于一个人1年的收入买不到一平米的房子。假定两个人都工作,买一套600万左右的房子,不吃不喝需要接近50年,等于两个人不吃不喝一辈子也就够买一套房子。

如果按照租售比,北京的租售比早已经远远超过了1:200的安全线,保守估计在1:500以上,一些地区甚至到了1:1000的程度。最近媒体报道,租金回报率最低的城市中, 四个一线城市分别是北京1.37%,深圳1.38%、上海1.48%,广州1.69%。1%的租金回报是什么概念,意味着房子要收回成本需要100年,超过了70年的法定房屋年限。这意味着,按照现在的租金,北京一些地方的房子要回本,甚至超过了房子法定70年的房龄,这还不算贷款的利息成本。所以相对于房价,北京的房租是太便宜了而不是太贵了。

中国的房租究竟是高还是低?

这话其实很容易被误解,有些人会认为我为房租暴涨站台。按照我前面引用的美国的标准,其实,无论是房价,还是房租,都耗尽了很多中国人的收入,这是不争的事实。在中国的热点城市,特别是北京,房租的绝对值并不低,我们绝对不能说房租太低。某知名网站的数据显示,留在北京的大学生,要拿出月收入的67%用于房租,这是非常惊人的。按照美国的标准,在北京的绝大多数家庭,无论是买房,还是租房,其实都存在严重的和自己的收入完全不匹配的问题。在谈论资产价格的时候,我们虽然一直强调趋势,但是大家记住,资产价格最终崩盘,会有一个因素,那就是资产价格特别是房价,高到只有少数人才可以买得起的时候,资产价格就比较危险了。所以,国内那些认为北京房价永远会上涨的人应该记住,当北京房价和房租,都只有少数人才可以有能力支付的时候,支撑房价上涨的力量除了货币购买力的稀释,还能有什么别的办法避免出问题?

所以,在今天我们讨论住房问题时,一定要清醒地意识到,中国大城市,特别是北京、上海等城市,需要解决的不仅仅是房价高的问题,也有房租的支出已经严重偏离了居民可支配收入正常支出的比例。如果一个城市的居民把收入的50%用于住房支出,一定会影响其生活质量和在其他方面的消费,这是基本常识。但是,相对于畸高的房价,房租支出倒没有引起很多人的关注。而且,在房价上涨的预期下,最终这些租房的人群也会加入到购房的队伍中来。再加上过去多年中国的公共政策关于关注买卖市场,而忽视了租赁市场,导致在租房市场,公共政策非常匮乏,租房市场极度萎缩,租房没有成为城市居民的正常生活方式,而是成了无奈之举。特别是,在把房子和很多居民应该享受的福利捆绑的情况下,选择买房仍然是主流。这就使得房租问题在一些热点城市没有成为焦点问题的根本原因。

“租售同权”如何影响房价及房租?

最近各地政府拿出很多举措推动租赁市场,缓解购房的焦虑和压力,甚至一些地方推行媒体所言的“租售同权”、“租房落户”等举措。本人对这些举措也发表了一系列自己的看法,有一些看法甚至引发了误读。借这篇文章,我正式表明一下我对租赁市场的观点:就大的方向而言,我是支持发展租赁市场的,而且过去多年,我也一直呼吁租赁市场要拿出真金白银的支持措施,“租售同权”这个大方向无疑是正确的。但是,这只是理想,这属于共产主义的高级阶段。冰冷的现实是,要真正实现租售同权,在热点城市仍然不现实,需要很多配套的举措,特别是要在户籍上打破坚冰,这绝非一朝一夕之计。

从现实的政策看,由于过去多年我们对租赁市场的轻视,导致租赁市场的很多政策只限于原则性的呼吁,即使在2016年国务院发布支持租赁的政策后,出台的真正有影响力的政策少之又少。要真正撬动租赁市场,改变大家只买不租的思维,一定不能把租赁市场想的过于简单,以为喊几个漂亮的口号大家就会热火朝天地去租房。在房地产市场化十多年来,公共政策对租房市场的冷漠有目共睹,租房不能贷款,租房没有财政补贴,租房一度不能提取公积金。如果这些不改变,如果没有真正力度大的激励举措,撬动租赁市场真的很难。

特别是,长期以来,由于我们对租赁市场不重视,导致这个市场上真正的租赁主体绝大多数是个人,机构租赁者少之又少。在目前热点城市的房租其实并不低的情况下,政府应该针对不同的人群提供不同的租赁产品,中高收入阶层,通过市场途径租房,但应该让他们享受相应的公共福利;夹心层,政府应该提供租房券,帮助他们减轻租房的负担,低收入阶层,政府应该加大公租房和廉租房的供应。同时,一定要逐步改变在租赁上各种歧视性的规定。

办法多的是,关键是,要脚踏实地,从解决痛点入手,而不是高喊口号。看到一些专家面对“共有产权房”这些并不新鲜的东西激动得语无伦次,我就知道他们根本不懂这个市场的痛点在哪里。

你选择租房还是买房?相对于你目前的收入,你觉得你所在城市的房租是贵还是便宜?