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2021年南昌市上半年房地产市场分析报告

来源:

土拍网

作者:

-- 2021-08-06

摘要 土地市场方面,2021年上半年南昌市(含赣江新区)土地市场共计成交27宗经营性用地,成交总面积146.06万㎡,同比下跌61.63%;成交总金额105.09亿元,同比下跌58.84%。今年上半年,南昌土地供应量较往年显著偏低,供地节奏明显放缓。尤其是南昌市中心城区,成交量同比下跌超九成。

概述

土地市场方面,2021年上半年南昌市(含赣江新区)土地市场共计成交27宗经营性用地,成交总面积146.06万㎡,同比下跌61.63%;成交总金额105.09亿元,同比下跌58.84%。今年上半年,南昌土地供应量较往年显著偏低,供地节奏明显放缓。尤其是南昌市中心城区,成交量同比下跌超九成。

楼市方面,2021年1-6月南昌市区新房网签套数21325套,同比增长23.11;网签面积244.26万㎡,同比增长20.53%。二手房网签12073套,面积119.38万㎡。上半年南昌楼市表现较为稳健,增幅比较平缓;楼市分化比较显著,住宅库存量大的区域存在去化困难的现象。

 

政策篇

土地政策

6月8日,南昌发布《关于进一步加强住宅用地供应调控工作的通知》。根据《通知》,住宅用地可实行“限地价”出让。市区(东湖、西湖、青云谱、青山湖、红谷滩区,经开、高新区,湾里管理局)范围内设置了房屋最高限价的住宅用地可根据房地产市场形势和调控需求实行“限地价”出让,出让时一并设置房屋最高限价、土地竞价上限和一次性报价区间,交易方式采取“网上拍卖+一次性报价”复合模式。

楼市政策

2月23日,江西省人民政府官网发布江西省委办公厅、江西省人民政府办公厅联合印发的《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的实施意见》,江西将通过优化户籍制度和公共服务等方式,全面放开全省城镇落户条件,全面取消城市落户限制。

 

南昌住房公积金管理中心“商转公”组合贷款业务现于6月15日正式推出。通过将纯商业性贷款模式转换为公积金及商业贷款的组合贷款模式后,将公积金贷款资金划至职工商业贷款银行,用于为职工结清或部分结清商业贷款,再将职工的商业贷款转化为公积金贷款或组合贷款。同时进一步降低办理条件门槛,贷款职工未取得《不动产权证书》的情况下,也可办理该项业务。

 

土地篇

全市成交量同比下滑六成

 

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从近五年上半年的成交趋势来看,今年上半年土地市场成交量较往年明显偏低。春节后,南昌土地市场,尤其是南昌中心城区迟迟未有经营性用地供应。究其原因,或与等待南昌土拍新政出台有关。

 

6月成交量最高,4月为最低值

 

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从每月成交趋势上看,第一季度成交量总体表现比较平稳,但到了第二季度,尤其是5-6月份,出现了比较大幅度的增长。其中6月份成交量为上半年最高值,总成交面积39.09万㎡,总金额48.26亿元。而4月份则是上半年的最低值,仅8.02万㎡、2.71亿元。

 

新建区成交量最高

 

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从成交区域来看,上半年新建区成交量最高,以73.73万㎡、64.46亿元的成绩领跑全市。赣江新区尽管成交面积达24.2万㎡,但地价较低,成交总金额仅3.49亿元。南昌县上半年共计成交8宗地块,总面积21.18万㎡,总金额18.71亿元。

 

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上半年南昌主城区仅成交5宗地块,其中红谷滩区3宗,青云谱区和青山湖区各1宗,而东湖区、西湖区、高新区和经开区均无地块供应。总成交面积18万㎡,总金额15.42亿元。与去年同期相比,两项数据分别下降93.5%和93.04%。

 

房企拿地集中在新建区和南昌县

 

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纵观上半年品牌房企拿地趋势,可以看出基本上集中在新建区和南昌县,主要是由于南昌中心城区上半年基本上没有优质涉宅地块出让,反而是新建区频频供地。上半年拿地最为积极的当属本地房企新力,共拿地3宗,成交总价超19.24亿元。其中在新建区竞得的2宗地块体量比较大,达481.83亩。而在南昌县摘得的地块则是上半年楼面价最高的宗地,为6864元/㎡。

此外,金茂拿地2宗,均位于新建区,总面积293.71亩,成交总金额28.37亿元,2宗地块溢价率均超过60%。万科同样拿地2宗,分别位于南昌县象湖滨江板块和新建区望城板块。保利和力高则分别拿地1宗,保利竞得地块位于新建区,溢价率高达68.91%,是上半年溢价率最高的1宗地块;力高联手国资摘得南昌县象湖滨江1宗住宅用地,成交总价4.59亿元。

总体而言,房企们拿地的积极性仍然比较强,尽管上半年供地量不大,但优质地块还是能够引来开发商的竞逐。

 

涉宅地块平均楼面价3669元/㎡ 平均溢价率22.55%

 

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上半年成交地块的平均楼面价为2745元/㎡,涉宅地块平均楼面价为3669元/㎡,去年同期这一数据则分别为3226元/㎡和3780元/㎡,同比略有下跌。上半年涉宅地块楼面价超过5000元/㎡的地块共有7宗,其中楼面价最高为南昌县DAJ2021005地块,达6864元/㎡,去年同期这一数据为16宗。

 

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上半年成交地块的平均溢价率为13.37%,涉宅地块平均溢价率为22.55%,而去年同期数据为18.34%,略有增长。16宗涉宅地块中有12宗为溢价成交。其中溢价率超过50%的地块有5宗,最高溢价率为新建区DAK2021005地块,为68.91%。

 

总结

总体来看,上半年南昌土地市场成交量较往年有比较明显的下滑,同比跌幅达六成,中心城区供地量大幅下滑。不过品牌房企拿地积极性仍然比较强,优质地块多为高溢价率出让。

从今年的供地计划完成情况来看,新建区完成率最高,截至目前,商品房用地供应率已超过66%,其余各区域均未达到计划供应量的一半。

自6月8日南昌土拍新政出炉后,南昌土地市场或将迎来复苏。截至目前,尚未有地块践行“网上拍卖+一次性报价”复合模式。

 

楼市篇

1.概况——上半年南昌市区新房网签21325套 同比增长23.11%

 

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2021年1-6月南昌市区(不含南昌县、新建区、安义县和进贤县,下同)新房网签套数21325套,同比增长23.11;网签面积244.26万㎡,同比增长20.53%。二手房网签12073套,面积119.38万㎡。(数据来源:南昌房地产信息网。统计周期为1月1日-6月30日。)

 

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从每月成交走势来看,一季度新房成交量总体而言比二季度表现更好,“金三银四”是上半年的成交高峰期,但到了5-6月,成交量逐步下滑,6月的成交量是上半年的最低值。

 

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从五年成交走势图可以看出,2021年1-6月新房市场表现优于去年同期。不过去年由于疫情影响,售楼部关停一月有余,故同比数据仅供参考。而与2017-2019年相比,今年上半年的楼市表现仍然处于低位。

 

2.房价环比分析——1-5月涨幅累计增1.3%

 

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从国家统计局每月发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动来看,1-5月南昌市新建商品住宅房价环比涨幅分别为0.3%、0.1%、0.4%、0.5%和0%。房价环比涨幅累计达1.3%。而去年同期为0.9%,上涨了0.4个百分点。

3.1-6月南昌楼市销售TOP5

 

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总结

总体来看,上半年南昌楼市新房及二手房市场表现比较稳健,与去年同期相比略有增幅。但与前几年相比仍然处在低位。从区域去化情况来看,目前南昌楼市仍然有区域分化显著的问题,热门区域仍然集中在朝阳新城、九龙湖等区域,而住宅库存量大的区域如象湖滨江、新建区等,去化形式较为严峻。

在“房住不炒”政策基调下,预计下半年南昌楼市依然以稳健为主调,不会出现大的爆发,购房意向仍以刚需为主。

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