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2020年南昌市一季度房地产市场分析报告

来源:

土拍网

作者:

-- 2020-04-15

摘要 2020年第一季度南昌市(含赣江新区)土地市场共计成交20宗经营性用地,成交总面积76.5万㎡,同比下跌7.34%;成交总金额49.64亿元,同比下跌32.65%。由于新冠肺炎疫情,不仅是南昌土地市场,全国各城市均受到不同程度的影响,暂缓供地、土拍延期等情况屡见不鲜。春节后南昌土地市场供地量较小,土拍表现较为冷清。但到了三月,因为市本级供应了两宗优质地块,引起了不少房企的争夺,土地市场迎来一波小高潮。

概述

2020年第一季度南昌市(含赣江新区)土地市场共计成交20宗经营性用地,成交总面积76.5万㎡,同比下跌7.34%;成交总金额49.64亿元,同比下跌32.65%。由于新冠肺炎疫情,不仅是南昌土地市场,全国各城市均受到不同程度的影响,暂缓供地、土拍延期等情况屡见不鲜。春节后南昌土地市场供地量较小,土拍表现较为冷清。但到了三月,因为市本级供应了两宗优质地块,引起了不少房企的争夺,土地市场迎来一波小高潮。

 

楼市方面,受新冠肺炎疫情影响,售楼部停工停售,2020年第一季度南昌市区楼市成交数据同比下滑严重:新房成交套数5242套,同比下跌58.14%;成交面积63.38万㎡,同比下跌60.21%。二手房成交2049套,面积19.61万㎡。尽管一季度成交量下滑明显,但3月南昌新房预售4171套,同比仅微跌1.56%;多个楼盘宣布4月取消优惠开始涨价。种种迹象表明,房企对于南昌楼市后续的发展还是信心十足的。

 

土地篇

2020年第一季度南昌市(含赣江新区)土地市场共计成交20宗经营性用地,成交总面积76.5万㎡,同比下跌7.34%;成交总金额49.64亿元,同比下跌32.65%。由于新冠肺炎疫情,不仅是南昌土地市场,全国各城市均受到不同程度的影响,暂缓供地、土拍延期等情况屡见不鲜。春节后南昌土地市场供地量较小,土拍表现较为冷清。但到了三月,因为市本级供应了两宗优质地块,引起了不少房企的争夺,土地市场迎来一波小高潮。

 

1. 同比分析——今年一季度成交量为近五年最低

 

 

从近五年第一季度的成交趋势来看,成交总面积在2018年达到了最高值,之后两年都在持续下滑;而成交总金额在2017年以后也同样出现了明显的逐年下降态势。因此,今年一季度的成交情况是近五年的最低值。

 

2. 月度分析——1月成交量最高 2、3月持续下滑

 

 

从每月成交趋势上看,1月是第一季度成交量最高的月份,共计成交8宗地块,成交总面积35.65万㎡,揽金28.81亿元。2月受供地计划未出和新冠肺炎疫情双重影响,供地节奏明显放缓,仅赣江新区成交10宗地块(春节前就已出公告),总面积32.23万㎡,成交总价6.42亿元。到了3月,虽然仅有2宗地块成交,总面积仅8.62万㎡,但由于均为市本级优质地块,土拍竞争较为激烈,因此成交总金额不降反升,达到了14.41亿元。

 

3. 区域分析——主城区土地价值领跑 赣江新区供地量最大

 

 

从成交区域来看,一季度供地最多的是赣江新区,总计10宗地块,总面积32.23万㎡,占一季度总量的42.13%;其次为南昌主城区,供地6宗,总面积31.61万㎡,此外安义县共成交4宗地块,总面积12.66万㎡。成交金额方面,南昌主城区依然是土地价值最高的区域,6宗地揽金38.48亿元,占比77.52%,平均楼面价达到了4532元/㎡;赣江新区和安义县则分别为6.42亿元和4.74亿元。

 

 

南昌主城区中,高新区以2宗地共18.62万㎡和23.08亿元的成交量稳居首位,平均楼面价6286元/㎡。其次为青云谱区,仅成交1宗地块,面积6.11万㎡,成交总价7.92亿元,楼面价4427元/㎡。红谷滩新区成交2宗商服地块,总面积4.14万㎡,总金额4.65亿元,平均楼面价2236元/㎡。经开区成交1宗小体量宅地,面积2.74万㎡,成交总价2.83亿元,楼面价5725元/㎡。

 

4. 房企拿地分析——优质地块仍受品牌房企追捧

一季度供地量下滑明显,但优质地块仍然受到品牌房企的追捧。3月经开区和高新区供应的2宗地块均引发土拍激战。

经开区DAGJ2020003地块,据统计有9家房企参与竞拍,土拍时长超过2小时,叫价轮次达到了174轮。最终由新城以28277.607万元的总价摘得,楼面价5725元/㎡,溢价率43.13%。

高新区DAFJ2020002地块更是吸引了27家房企报名,仅18分钟就叫价超过100轮,最终经过近三小时、236轮的竞争后,由正荣锁定胜局,成交总价115842.9525万元,楼面价8966元/㎡,溢价率59.98%。这宗地块也是一季度南昌土地市场总价最高、楼面价最高、溢价率最高的一宗地。

 

 

5. 3宗地溢价成交 2宗地总价超10亿

从成交总价来看,排名前5名的地块均为市本级地块:其中有2宗地块总价超过10亿元,均位于高新区;3宗地块总价过亿,分别位于青云谱区、红谷滩区和经开区。

 

 

一季度成交地块的平均楼面价为2171元/㎡,涉宅地块平均楼面价为2987元/㎡,去年同期这一数据则分别为4358元/㎡和5307元/㎡,同比下滑超四成。一季度涉宅地块楼面价超过5000元/㎡的地块共有2宗,分别为高新区DAFJ2020002地块(8966元/㎡)和经开区DAGJ2020003地块(5725元/㎡)。

 

 

一季度成交地块的平均溢价率仅5.95%,去年同期为44.21%。多数地块为底价成交,仅3宗地块有溢价,分别是高新区DAFJ2020002地块、经开区DAGJ2020003地块和青云谱区DADJ2019048地块。

 

 

总结

总体来看,一季度南昌土地市场同比有明显回落,主要是受春节假期、疫情和供地计划未出三个方面的原因影响。供地量尤其是中心城区供地量明显减少,品牌房企尽管拿地热情高,但无优质地块可拿,因此成交总价、楼面均价等均呈现同比下跌态势。三月份起,随着复工复产的节奏,南昌土地市场有所复苏,品牌房企对于优质地块还是有较高的拿地积极性。根据往年的一贯节奏和目前已经公布的公告情况来看,四月起,南昌市中心城区各县开始陆续增加供应,预计进入到第二季度,土地市场会明显活跃起来。

 

楼市篇

1. 概况——一季度南昌市区新房网签仅5242套 同比跌58.14%

 

 

受新冠肺炎疫情影响,2020年第一季度南昌市区(不含南昌县、新建区、安义县和进贤县,下同)楼市成交数据同比下滑严重,新房网签套数5242套,同比下跌58.14%;网签面积63.38万㎡,同比下跌60.21%。二手房网签2049套,面积19.61万㎡。(数据来源:南昌房地产信息网。统计周期为1月1日-18日,3月2日-29日,其中1月14日、3月19日因系统升级数据缺失,总统计天数44天。)

 

 

从五年成交走势图可以看出,自2017年一季度开始,近四年第一季度的网签套数呈现逐年下滑的走势,网签面积在2019年一季度略有回弹,但2020年一季度跌至近五年的最低值。考虑到今年的特殊形势,楼市成交情况不理想也在意料之中。

 

2.房价环比分析——一季度房价涨幅明显收窄

 

 

从国家统计局每月发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动来看,1-2月南昌市新建商品住宅房价环比涨幅分别为0.3%和0%。近6个月的房价环比涨幅累计仅0.3%。

 

3.南昌县楼市概况——南昌县商品房成交情况

 

 

1-2月南昌县商品房销售面积12.4万㎡,同比下降56.8%。其中:住宅销售面积11.4万㎡,同比下降56.2%;商业营业用房销售面积0.9万㎡,同比下降62.8%。

 

总结

疫情期间各地售楼处纷纷关停,房企项目销售几乎停滞,直接影响了第一季度的楼市表现。新房网签同比下滑超过五成,房价涨幅也明显收窄。但疫情对于楼市的影响是暂时的,当前国内疫情防控工作进入收尾阶段,开发商们已经开始做出反应。

据了解,3月南昌新房共有59个楼盘领取预售证,共计预售房源约4171套,同比2019年3月入市的4237套房源,相差无几。加上从4月起,南昌不少楼盘宣布取消现有优惠政策,并有不同程度的涨价,足以看出开发商们对于南昌未来楼市的信心。

诚然,疫情之下,尽管购房者闭门不出,但是购房需求仍然存在,相信随着疫情的缓解、复工复产步伐推进,南昌楼市将会逐步回暖。

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