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2018年房企拿地,走对这一步

来源:

土拍网

作者:

-- 2018-03-05

摘要 2018款款而来,新的一年有什么计划?在各家品牌房企的新年战略规划中,拿地依然是不改初衷的第一要务,那句经典的土投格言正在渐渐变为现实:"大房企拿地是生产问题,小房企拿地是生存问题",拿?还是不拿?已经不是个选择题,而是个思考题——怎么拿?

2018款款而来,新的一年有什么计划?在各家品牌房企的新年战略规划中,拿地依然是不改初衷的第一要务,那句经典的土投格言正在渐渐变为现实:大房企拿地是生产问题,小房企拿地是生存问题,拿?还是不拿?已经不是个选择题,而是个思考题——怎么拿?

用今年春晚很红的那句话,来表达土拍网对各位房企的关爱:世界是个复杂的剧本,不改变我们拿地的单纯,2018房企拿地,请跟我来~~

回望已经过去的2017年,品牌房企在拿地这件事,呈现以下的趋势和变化:

 

拿地布局

需求外溢三四线崛起

随着一二线城市调控渐深,部分三四线城市突然炙手可热起来,尤其是城市群中的三四线城市,例如长三角城市群的徐州、南通、盐城、阜阳等;珠三角的珠海、佛山等城市。不少品牌房企将阵地向三四线城市进行了延伸和转移。

 

 

根据CREIS中国指数研究院的数据显示,重点房企三四线城市拿地情况来看,碧桂园本就是三四线为王的布局方式,中国恒大位居第二,拿地面积达到了1538万㎡,值得注意的是,中国恒大在一线城市的拿地面积仅1.04万㎡。

 

拿地成本

投入增幅显著

同比可知,2017年房企拿地的投入有了显著的提升,碧桂园拿地金额增长超过250%,中海地产超过200%,富力地产也超过了150%。

 

 

水涨船高,颇受青睐的三四线城市地价也大幅度攀升,22城卖地收入超过500亿元,56城卖地收入超过200亿元,创下同期历史新高。50城土地成交溢价率数据显示,清远以214%的溢价率高居首位,嘉兴、镇江的溢价率为121%、81%,惠州、佛山、肇庆、中山的溢价率分别为100%、99%、86%、81%。

 

拿地渠道

联合拿地、并购等方式多样化

热点城市土地价格攀升也导致了房企拿地方式更加的多样化。低成本的拿地模式保证了房企投入能够得到有效的控制。联合拿地、并购等方式或许将成为未来常规化的操作模式。

最典型的例子是融创以438.44亿元的价格收购了万达的13个文旅项目,土地储备增加了超5000万平方米,一跃至行业前三,仅次于中国恒大和碧桂园。

 

生存

行业集中度提高中小房企难突围

《2017年度中国房地产企业销售TOP100》排行榜发布,碧桂园、万科、恒大三大龙头房企均突破了5000亿大关,千亿房企数量达到了17家,TOP100房企占比突破50%,种种数据表明,行业集中度明显提高。

 

 

2017年,中小型房企拿地更为艰难,一线城市的土地市场,几乎难觅中小开发商的身影,而这一趋势还在不断向部分二线城市蔓延。无论是传统的招拍挂市场,还是并购等拿地方式,中小房企的生存空间正在被逐渐压缩,留给他们的机会显然已经不多了。

 

2018拿地策略:账该怎么算?

在这样的背景下,2018年的土地市场将会是如何走向?面对政策和市场的变化,各大房企又该如何应对?

 

A、拿地风险控制,是门技术活

楼市调控密集、各类政策频出,房企拿地压力大,风险控制的压力更大。

在这个行业快速洗牌的时代,市场容不得你犹豫不决,既然没拿到地绝对会死,那么,拿高价地只是可能会死,如何把可能变成成功的机会,需要的是房企的风险控制能力。

这可是一门技术活,拿地不仅靠本身的专业,背后更依赖企业一整套能力和体系的支撑:你的项目定位、产品创新、营销能力、成本控制……如果你的土地变现预期收入、利润比对手更高,你拿地的出价就可以更高,有实力有底气地在土地市场叱诧风云。

如何控制风险?能不能算的过来账是关键,现在的房企已经不能像过去那样动辄30%、25%的毛利,胃口要小,心态要平,当然一些百强房企的战略性进入更是高瞻远瞩:就算今天是亏着拿地,明天也未必是亏着,为你们的实力和信心点赞。

还有一个时下比较流行的控制风险方式,就是联合拿地,联合开发,从最开始的1+1,到后来的1+N,国企、民企、资本频频联合,抱团取暖,弥补资本、政策、产品、成本管控等方面的短板,实现强强联合。

其中最喜欢抱团拿地的联合体要属保利、龙湖、首开、中海了,这四个小伙伴的友谊指数最高,他们抱得最紧,说明他们不仅最看得起,而且彼此最需要。

 

B、一线城市租赁市场,机会在哪

2018年租赁用地将持续成为一线城市出让的主要宅地类型,各类利好政策也将持续发力。住房城乡建设部对2018年工作任务作出部署,将要深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

 

房企布局租赁市场

 

租赁住房市场的大力推进,已从政策层面落实到土地出让环节,而国企入局的趋势也渐趋明朗。同时,不少房企已经开始在这一市场布局,例如万科地产的泊寓、龙湖地产的冠寓、金地集团的荣尚荟、草莓社区等。

有业内人士也指出,从成本角度,不管是公开招拍挂的重资产运营类公司,还是轻资产运营类公司,与国企无法竞争,国企主导租赁时代来临,市场水深水浅尚待观察,新入局者要谨慎。

 

C、并购加速期,拼的是人品、口碑、实力……

不是在并购,就是在并购的路上,今天的房企应该思考的,已经不是要不要并购的问题,而是如何并购的问题。

美国房地产大洗牌时,也是并购大行其道的时间,而目前,中国在行业接近天花板时,未来大企业规模增加份额,将是中小企业退出的份额,而这个洗牌期,并购就是最直接,最快速,最主流的方式。

值得关注的是,高地价时代,尤其在核心城市公开招拍挂每一次都是血拼的今天,并购已越来越成为房企拿地的主力渠道,甚至超过50%。房地产行业的洗牌不可避免,中小房企的生存空间被一再压缩,而巨头之间也不可避免地出现了大鱼吃小鱼的情景。

从近一两年的趋势和变化可以看出,如今的房地产已经进入下半场,不再是单纯拿地盖房销售即可的模式了,市场风云变幻,政策日益收紧,竞争和生存压力与日俱增,如何突围成为众房企需要思考的问题。

同样是并购,为何有人成功有人失败?快速决策很关键,有速度才有机会,考验的是房企的优劣势综合判断能力,然后就是,拼人品、口碑和资金等实力的时候到了……

土地市场很大程度上关系着房企的命运,突出重围就需要对全盘了然于胸。城市规划、土地供应、发展潜力和战略布局等信息的把握,关系着房企每一步能否精准落子,立于不败之地。

获取政府国土部门、土地储备中心的一手土地资源,精准对接沟通,全方位了解城市规划、战略布局,解决土地信息不对称问题,仅需要一步——

 

2018th中国(上海)城市土地展

暨第五届百强房企土地投融资年会

中国城市土地展已经成功举办四届,其中2014年在苏州、2015年在无锡举行,名为中国(苏南)城市土地推介会。2016年土拍网迈出了跨越式的一步,与江苏土地市场网资源整合、优势互补、强强携手,升格为江苏城市土地展。2017年更果断择址上海,立足上海,面向全国,为全国国土部门和品牌房企搭建更专业的土地招商与投资平台。

 

 

由土拍网全程运作的中国城市土地展,目前累计服务长三角及国内30多个城市80多个重点城市国土和招商部门。每年吸引着千余名品牌房企高管和投资部门代表现场参会,在房地产投资界获得了良好的口碑,具有极强的号召力。已成为业内人士不可缺席的年度盛会。

2018th中国(上海)城市土地展将于2018年5月29——30日在上海世博展览馆盛大举办,本次展会为期两天,比往年时间更充裕、内容更丰富,形式更多样,作为业内最专业、最权威的土地展,届时预计会聚集长三角及国内百余个重点城市国土和招商部门、1000多名品牌房企高管和投资部门代表共同参与,共话未来!