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楼市迈向双向调控:“限跌令”重出江湖?房企面临去化难题

来源:

中国经营网

作者:

-- 2021-09-18

摘要 “房住不炒”政策背景下的“金九银十”,楼市出现房价“限跌令”。 据《株洲日报》报道,近日,有市民、网民反映涉事企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房,严重扰乱房地产市场秩序。株洲市住房和城乡建设局(以下简称“株洲住建局”)随后对上述企业项目负责人进行了约谈,并计入企业信用不良记录。

“房住不炒”政策背景下的“金九银十”,楼市出现房价“限跌令”。

据《株洲日报》报道,近日,有市民、网民反映涉事企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房,严重扰乱房地产市场秩序。株洲市住房和城乡建设局(以下简称“株洲住建局”)随后对上述企业项目负责人进行了约谈,并计入企业信用不良记录。

株洲住建局要求上述企业进行全面整改,包括立即停止违规销售行为,下架所有涉嫌低价销售的房源信息等。同时,该局提醒广大购房者警惕降价销售行为。

对此,《中国经营报》记者向株洲住建局方面核实上述消息,相关采访问题上报至市委宣传部后,截至发稿,双方均未就此作出回应。

事实上,在近期多地楼市传出“限制房企降价”的背景下,上述株洲住建局约谈相关涉事企业的内容亦被解读为“又一地发布‘限跌令’”。

不过,记者注意到,“限跌令”并非普遍现象,而是集中发生于部分三、四线城市,如湖南岳阳、云南昆明等。

对此,记者分别向网传“限跌令”的发布者——岳阳市住房和城乡建设局(以下简称“岳阳住建局”)及昆明市房地产开发与经纪协会(以下简称“昆明房协”)方面求证相关消息的真实性。岳阳住建局办公室相关工作人员表示,“未正式出台‘限跌令’相关文件,消息不实。”昆明房协相关工作人员亦表示,协会未召开含有网传内容的座谈会,且其不具备任何执法能力,也没有资格发布网传通知事项。

值得注意的是,相关部门“辟谣”背后,克而瑞数据显示,今年8月,岳阳整体市场均价处于下跌通道;受市场下行影响,昆明商品房市场供销量价齐跌,房企去化压力加剧。

 

网传地方出台“限跌令”

今年8月,岳阳传出发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》,明确商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格,也不得低于备案价格的85%;昆明房协组织房企及大型经纪公司召开座谈会,指出将约谈出现恶意降价行为的房企,对情节严重者停止网签。

“限跌令”是在“稳地价、稳房价、稳预期”背景下的另类调控政策,其目的同样是防止房价出现大涨大跌,促进房地产市场健康发展。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,事实上,当楼市回调时,大概率会出现开发商“降价潮”,地方政府也对应出台“限跌令”,主要集中在三、四线城市。“‘三稳’是楼市调控的目标,大涨大跌都是不可取的,这将引发市场预期的波动,进一步强化涨跌趋势。”李宇嘉称。

事实上,“限跌令”并非首次在楼市中出现。

早在2017年,广东中山就明确,实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%,无法网上签约;2019年,安徽马鞍山住建局发布通知,规定新房售价不得低于备案价格10%,低于10%的不予办理商品住房买卖合同网上备案;2019年,辽宁大连出台调控文件,要求首次申请预售许可证的新项目,实际网签备案价格不得高于申报价格,且价格下浮不得超过5%。

记者注意到,就近日传出“限跌令”涉及的城市来看,其中,根据中国房价行情网公布的湖南省14市州二手房价数据,今年8月,房价排名前10的市州中,株洲、张家界、娄底、郴州、益阳、湘潭、永州合计7个城市出现房价环比下跌。

整体售价方面,今年8月,长沙的房价仍在平稳上升,均价为11488元/平方米,除长沙外,其余地市均价大多为5000~6000元。

其中,湖南中原研究院数据显示,今年上半年,株洲商品房供求双降,供应建面为161.6万平方米,同比下跌22%;成交建面160.75万平方米,同比下跌18.3%。

“现在的折扣力度比之前加大了。今年上半年均价超过7000元,现在均价是6500元,到现场售楼处看房还可享团购优惠1~2个点。”记者在相关购房平台上咨询位于株洲的中建玥熙台新房价格时,一名贝壳中介如是说。此外,东部美的城三期、型格建宁翰府亦推出打折幅度不同的“团购优惠”,甚至推出优惠金额超过10万元的“一口价房”。

 

房企面临去化难题

根据岳阳房地产信息网统计数据,今年8月,岳阳市中心城区新建商品房共成交1223套,面积16.43万平方米,环比分别下降34.9%、29.1%,同比分别下降45.2%、36.1%,“市场整体表现不佳”。

对于另一传出“限跌令”的城市——昆明,克而瑞数据显示,今年8月,成交市场除商务和商业外,其余业态成交量均有大幅下滑,市场主要以去存为主,整体商品房市场均价受特价房、低价公寓等影响出现下滑。具体而言,主城商品房成交82.61万平方米,环比下降4.4%,同比下降34.58%,成交量略微下降,仍处于低位运行。整体成交均价为10442元/平方米,环比下降4.29%,同比下降21.03%。

而在房企端,打出大幅降价促销的开发商或出于资金链压力。

根据同策研究院公布的相关数据,今年房企的到期债务规模达到1.2万亿元,月均超过1000亿元。贝壳研究院统计,今年以来,房地产行业债券违约现象相比过去两年明显增加。仅今年前6个月,出现违约的房企就有12家。

虽基于此,但李宇嘉认为,“部分开发商的大幅度降价行为涉嫌不公平竞争。”其进一步表示,房地产对三、四线城市经济增长、投资和消费的带动性更强,因此,当地对房地产下滑的容忍度较低。

就在9月2日,岳阳住建局官网发布工作动态称,自8月26日起,岳阳将启动为期1个月的房地产市场经营秩序整治行动。重点对房地产开发企业人员、业绩,以及商品房预售许可、房地产开发项目手册事项、房地产开发项目预售资金监管事项等情况进行检查,以及对开发、销售环节中不明码标价、不按照规定要求和内容明码标价、利用不公平格式条款侵害消费者价格权益、虚假宣传、价格欺诈等行为进行整治,全力实现房地产市场秩序明显好转。

上述检查结束后,岳阳市场监管部门将通过全国企业信用信息公示系统及时向社会公开检查情况及结果。

 

“防跌控涨”双向调控

值得注意的是,相比部分三、四线城市的“逆向”调控,部分一、二线城市的楼市却仍需要“降温”。

8月31日晚间,广州市住房与城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》,正式实行二手住房交易参考价格发布机制,该通知涉及包括天河区、越秀区、海珠区、番禺区、黄埔区在内的96个成交活跃热点住宅楼盘。

在此之前,广州已陆续出台了包括收紧房贷额度、调整人才购房政策等一系列房地产调控措施。广州中原研究发展部监测的今年9月第一周成交数据显示,本周二手住宅共成交486宗,环比下跌7.4%。

今年2月,深圳发文建立二手住房成交参考价格发布机制,并同时发布了深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格。此外,深圳多家银行亦同步明确表态,将二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据。

深圳中原研究中心数据显示,今年8月,深圳二手住宅过户套数为2043套,环比再度下滑20.1%,成为今年3月份以来新低。整体来看,截至今年前8月,深圳二手住宅月均过户套数仅为4130套,较去年月均成交量下滑48%。

记者注意到,近年来,房地产市场区域分化的态势明显加剧。

9月15日,国家统计局发布2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。新建商品住宅房价指数方面,出现上涨的城市数量为46个,较上月减少5个;持平城市4个,较上月增加1个;下跌城市20个,较上月增加4个。

分等级城市看,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点。一线城市中仅有深圳涨幅扩大,且涨幅领跑一线城市;二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅较上月回落0.2个百分点;三线城市则由上月的上涨0.2%转为持平。

二手房价格方面,一线城市的二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二线城市的二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平;三线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%,连续两个月下降。

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