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5588亿压顶 房企能否挺过偿债高峰

来源:

环球

作者:

-- 2020-07-28

摘要 7月9日,佳兆业集团公告称,公司拟发行两只美元优先票据,所得额用于一年内到期的中长期境外债务再融资。 5天后,绿城中国发布公告,称已向港交所提出申请,并获批发行于2025年到期的3亿美元优先票据。绿城中国7月7日的公告披露,拟将该笔债券发行所得额用于现有债务的再融资。

7月9日,佳兆业集团公告称,公司拟发行两只美元优先票据,所得额用于一年内到期的中长期境外债务再融资。

5天后,绿城中国发布公告,称已向港交所提出申请,并获批发行于2025年到期的3亿美元优先票据。绿城中国7月7日的公告披露,拟将该笔债券发行所得额用于现有债务的再融资。

7月14日,旭辉控股集团公告称,公司及附属公司担保人就票据发行与初始买方订立了购买协议,发行于2025年到期的3亿美元优先票据,拟将其用于现有债务再融资。

近期,融创中国、阳光城、绿城中国等房企密集发布融资方案,用途都指向了偿还现有债务。房企扎堆融资的背后,是新一轮偿债高峰的到来。贝壳研究院分析称,下半年,境内外融资债券到期规模约为5588亿元人民币,部分债务集中到期的房企将承受巨额还款压力。

 

谁是上半年“发债王”

回顾上半年,新冠肺炎疫情影响下,国内金融环境宽松,为房企发债提供了“沃土”。贝壳研究院最新发布的《全国房企半年报》显示,2020年上半年,房企境内外融资总额约为6506亿元(人民币,下同),为2019年全年融资规模的53%。

贝壳研究院发布的上半年融资规模TOP 50排行榜显示,TOP 50房企上半年发债总额为4443亿元,共有12家房企的发债规模在100亿元以上。

其中,恒大(含景程)累计发债531亿元,成为上半年“发债王”;碧桂园累计发债229亿元,排名第二;首开股份则以211亿元的发债规模位列第三;此外,华发股份、金融街、华夏幸福和万科发债总额均超120亿元。

从结构上分析,境内融资规模占比较2019年同期提升12个百分点,达62%,境外融资规模占比38%,低于2019年同期的50%。这主要是因为,海外债在4月受到全球疫情影响,投资人大量抛售美元债,造成4月房企无新增海外债券发行,5月起逐渐复苏。同时,上半年境内金融环境边际宽松,房企发债踊跃。随着境内监管力度升级与海外债市恢复,下半年债券融资结构将有所变化。

从利率方面来看,2020年上半年利率较2019年同期整体下行,其中境内债券相较于境外债券下降幅度更大。比如,万科5月公布的2020年公司债(第二期)两个品种的票面利率,分别为2.56%和3.45%,比银行一年期基准贷款利率(4.35%)还低。

房企低利率融资并不是孤例,而是一个趋势。乐居财经研究院数据表明,上半年,金融街、电建地产、中海、华润、华发等14家房企平均利率在3%以下,首开、金茂、万科、世茂、大悦城等23家房企平均发债利率在3%~5%之间。与此同时,鸿坤、佳源国际、力高平均发债利率在13%以上,正商、景瑞控股、阳光100等15家房企平均利率在10%~13%之间。

就单只债券发行情况来看,2020年上半年,鸿坤地产5500万美元海外债,利率高达14.75%,这笔债券与2019年发行的总计1.5亿美元、利率为14.75%的海外债合并,累计发行规模达到2.05亿美元。另外,佳源国际累计发行9.35亿美元海外债,利率13.75%,力高集团发行的1.5亿美元海外债利率为13%。还有海伦堡、景瑞控股、正商等8只海外债利率在12%以上。上半年,91家房企共发行88笔海外债,其中33笔利率超过10%,高息债占比接近四成。

 

偿债高峰将至

近日,身陷财务危机的泰禾集团在回复深交所年报问询函中,披露了公司最新债务情况:截至7月7日,泰禾集团逾期未还债务金额为270.65亿元,占泰禾集团最近一年经审计归母资产的137.38%;同时,2020年年内到期债务为555.11亿元。

曾经的“地王收割机”泰禾集团终究还是“爆雷”了,这也为债务高企的房地产行业敲响了警钟。在以高杠杆撬动规模扩张的房地产行业,70%~80%的资产负债率是企业的平均水平,这在市场运行好的情况下问题不大,然而在坚守“房住不炒”底线的背景下,叠加行业下行、疫情影响等多重因素,房企的资产负债表是否还能扛得住?

雪上加霜的是,下半年房企将迎来偿债高峰期。贝壳研究院报告指出,下半年房企债券融资将迎来偿债高峰期,境内外融资债券到期规模约为5588亿元,同比增长58%。

从房企下半年到期债务TOP 50排行榜来看,万达还款压力最大,以250亿元的到期债务位列第一名;恒大紧随其后,到期债务为233亿元;绿地、绿城、华发、万科、首开、招商蛇口、融创和世茂等到期债务均不低于100亿元。

上半年融资成本的降低一定程度缓解了部分房企的偿债压力,同时为了避免债务违约,房地产企业也在抓住最后的窗口期密集发债,用于“借新还旧”。公开信息显示,7月以来,宝龙、绿城、建业、泰禾、龙湖等房企陆续发行美元债务,总体发债规模达到20亿美元。与此同时,万科、金地、富力、华夏幸福等房企成功发行了人民币债券。

 

隐性负债需关注

要评估房企的偿债风险,负债率是重要指标之一。

自2018年以来,面对房地产市场波动和政策持续调控,房企纷纷调整债务结构,优化杠杆指标,转向稳健发展。亿翰智库统计数据显示,2019年,典型的50家大中型上市房企平均净负债率为91%,相比2018年的99.6%下降8.6个百分点。

但仍有不少房企净负债率值得关注。比如,聚焦降负债的恒大,2019年净负债率反弹到159%。颇爱“买买买”的融创中国2019年净负债率为172%。华发、中南建设、首开、华夏幸福、金融街、富力地产和泰禾等房企,2019年净负债率也都在恒大之上,其中富力净负债率198.9%、泰禾243.8%。而云南城投和京投发展的净负债率更是分别高达732.48%和710.29%。

国金证券研究所分析师周岳提醒,衡量房企杠杆时更需关注其隐性负债。房企隐性负债中占比较高的有明股实债及非并表项目公司负债两种。明股实债融资有两个部分,一是集团层面上通过永续债、优先股等方式所进行的融资,对于房企大概率需承担偿债义务的权益工具,需将其作为房企的有息负债考虑;二是项目公司层面的明股实债,主要指房企通过信托或私募基金等以“股权投资+股东借款”等方式为项目公司所做的融资,明股实债涉及的报表科目有其他权益工具、资本公积、少数股东权益及其他应付款。非并表项目公司负债是指多个房企合作开发共同成立项目公司时,非并表方实质上亦承担相应的债务偿还责任,体现在报表中长期股权投资科目。

除此之外,房企涉及隐性负债的还有已出表的资产证券化(ABS),计入应付账款、长期应付款、其他非流动负债科目中的未出表的ABS,计入其他流动负债中的短融、超短融等一年内到期的债券,长期应付款中的融资租赁以及其他应付款中的关联方借款等。

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