当前位置:首页  > 楼市动态  > 正文

多个城市加大土地供应 对楼市未来有什么影响?

来源:

阿历观楼市

作者:

-- 2018-11-30

摘要 2017年初,中央发出了“房住不炒”的房地产基本属性,随即出台了一系列调控政策,但一开始还是收效甚微,购房者最关心的“买得到、买得起”这件事,也没能得到真正的解决。

2017年初,中央发出了“房住不炒”的房地产基本属性,随即出台了一系列调控政策,但一开始还是收效甚微,购房者最关心的“买得到、买得起”这件事,也没能得到真正的解决。

而从今年开始,随着各地调控政策进一步加码,楼市在10月份迎来了房价的退烧,但房价的退烧并不能代表真正的“房住不炒”到来。

要让楼市稳定,宜疏不宜堵,缓解供求关系、增加商品房供给量才是解决问题的关键。

增加商品房供应量的前提就是加大土地供给,最近已经有多个城市在招拍挂上加快了进度。

 

多个城市土地供给加大

11月26日,北京出让13宗土地,成交总额逾316亿元,包括12宗住宅用地。住宅用地中,有8宗是限竞房用地、3宗共有产权房用地,商品住宅用地仅只有1宗。

北京市今年供地目标尚未完成。根据《北京市2018年建设用地供应计划》,今年全市建设用地计划供应总量4300公顷,其中住宅用地650公顷。

截至目前,北京土地招拍挂市场共推出住宅用地54宗,供应的住宅用地面积347公顷,供地计划只完成一半,预计年底之前还将继续推出大量住宅用地。

今年各主要城市都明确要加大土地供给,现在临近年底,也是完成土地供给计划的重要时间节点。

在此之前11月7日,广州、济南也加大供给,分别集中挂牌了18宗、12宗地块。

另外,11月,住宅用地供应极度稀缺的深圳市场也将有11宗地入市,其中有4宗居住用地。

 

土地供给直接影响楼市未来

土地出让作为楼市商品房供给的源头,其供给量的多少,直接决定了楼市未来的走势。

就拿2016年的暴涨来看,因为一二线城市去库存政策,基本切断了土地供给,北京2016年计划供应住宅用地850公顷,实际仅完成了不到20%的供应量。

这使得房企拿地难度增加,卖了货又不好进货,各房企在为了拿地“进货”,各种明争暗斗。

玩明的,就闹的各地“地王频出”;玩暗的,就连万科这样的龙头企业,也被香河的地头蛇挤出门外(香河三强地产殴打万科土地招牌人员,致使万科缺席香河土地招拍挂)

楼市风云骤起,房企们自然就把手头里现有的地攥得紧紧的,慢慢地卖、狠狠地炒。

而因此产生的楼市商品房减少,也使需求端产生恐慌心理,进而将供求关系的不平衡进一步扩大,房价也水涨船高。

2016年,一二线城市平均同比涨幅超过45%,一线及热点二线城市的价格上涨,辐射影响了环一线地区及三四线城市,环京地区同比上涨幅度甚至超过2倍。

时至2017年,开始调控楼市,同时增加土地供应、调节供求关系。

北京2017年计划供给住宅用地610公顷,实际成交住宅用地539.94公顷,其中共有产权房仅占19%。

但2017年整体楼市降温并不明显,从土地供应可以看出,仅仅给高烧楼市注入小部分的共有产权房用地并不能帮助楼市回归平稳。

况且,新供应的土地也需要经过开发才能入市,起到对楼市缓冲作用需要一年左右的时间。

 

风向标城市北京的2018

2018年起初,北京好像如同2017年一样,调控政策、增加土地供应、调节供求关系。

直到大量限竞房的出来,打破了“只堵不疏”的调控方式。

PS:限竞房就是开发商获得土地使用前就已经确定销售价格的商品房,自交契税或办理房本开始,5年内禁售。

值得注意的是,北京这次拍卖的13宗土地之中,有8宗为限竞房地块,3宗共有产权房。

 

 

 

从这张11月26日限竞房土地成交空间分布图上我们可以看出未来北京各区房价大概形势。

同时17年供应的土地大部分开发完成,开始入市,使得商品房供应量提升,对北京的二手房也有一定的冲击,10月份北京房价总体处于平稳下降状态,也是受供给端增加影响。

截止至2018年11月27日,北京市国土局已挂出68宗地块。其中流拍7宗,2宗地块中止出让。

已成交的59宗经营性用地,包括11宗共有产权房地块,35宗限竞房地块,11宗商业办公类地块,1块纯商品房地块和1宗石景山古城地块(一部分为共有产权房,一部分为限竞房)

可以看出,今年北京的供地都是以限竞房土地为主,占总成交经营性用地的比例高达59%。

限竞房的大量入市,规定了房子出售的最高价格,地价则指导了房子的最低价格。

作为楼市风向标的北京楼市,他的动向会对其他城市产生辐射影响的,而北京楼市刚需产品的增加,限定价格以及五年禁售政策,也说明未来房价天花板已定,市场将维持稳定。