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房价还在上涨,我们应该继续看好楼市吗?

来源:

华商韬略

作者:

-- 2018-09-19

摘要 虽然“坚决遏制房价”的口号喊得响亮,调控政策也层层加码,可国内楼市非但没降温,很多城市竟然又涨价了。

虽然“坚决遏制房价”的口号喊得响亮,调控政策也层层加码,可国内楼市非但没降温,很多城市竟然又涨价了。

国家统计局最新发布的数据显示,8月份,70个大中城市中,南京、北京的新房价格持平,仅厦门1个城市环比下跌,其余67个城市全部环比上涨,上涨城市比7月份还多了2个。67城市当中,涨幅超过1%的多达49个,较7月增加10个。至于二手房价格,下跌的也只是厦门、上海两地,其余均环比上涨。

而且一二三线城市的房价涨幅都有扩大迹象。据测算,4个一线城市新房价格环比上涨0.3%,涨幅比7月略微扩大0.1个百分点;31个二线城市新房价格环比上涨1.3%,涨幅比7月扩大0.2个百分点;35个三线城市新房价格环比上涨2.0%,涨幅比7月扩大0.5个百分点。

房价上涨较快的多集中在二三线热点城市,无锡、徐州、北海、西安的新房价格环比上涨超3%,14个城市涨幅在2-3%,29个城市在1-2%之间。

 

 

▲14个热点城市新房环比上涨

随着8月份房价数据的出台,这一轮从2015年就开始的楼市上涨已经持续了39个月,继续刷新着中国房地产历史上涨周期最长历史。

房价继续上涨的同时,商品房销售面积也再创新高。1-8月份,全国商品房销售面积突破10亿平方米,创下了历史同期记录。1-8月商品房销售额89396亿元,也比去年同期多出了逾1万亿元。

销售走高带动库存继续走低。8月末,商品房待售面积5.39亿平方米,比7月末减少555万平方米,其中,住宅待售面积减少423万平方米。库存数据连续超过4年出现下调,已跌至51个月最低。

此前,随着棚改货币化被暂时叫停,很多人将其看作是楼市下行的一个信号,尤其是要警惕三四线城市。可从国家统计局的数据看,三四线城市正在继续成为房价上涨最集中的区域。

开发商的半年报也显示,核心城市群周边的三四线城市,成为房企的新目标,万科、旭辉、龙湖、融创等房企上半年均纷纷布局三四线城市。

旭辉地产加大了二线、强三线的城市布局,在三线及其他城市的土地储备金额占比近四成。它还不断开拓“环沪都市圈”、环渤海等周边区域,新进入潍坊、淄博、常州、徐州、芜湖等三四线城市。

绿地控股则重点围绕快速成长的高铁站和快速周转的三四线城市项目,上半年累计获取项目60个。

安居客房产研究院的监测数据显示,房企下沉三四线城市的脚步不断加快。上半年,一线城市拿地金额同比降约70%,而三四线城市则同比上涨约40%。

安居客房产研究院首席分析师张波认为,这一操作背后的逻辑是抓住机遇、分散风险,在企业规模化扩张的内需驱动下,地域扩张很快从一二线蔓延到三四线城市。

数据还显示,1-8月份,房地产开发企业土地购置面积16451万平方米,同比增长15.6%,增速比1-7月份提高4.3个百分点;土地成交价款8177亿元,增长23.7%,增速提高1.8个百分点。

也就是说,开发商对土地购置的需求仍在上升,对楼市发展似乎继续抱乐观态度。

虽然一些行业人士认为房地产市场的热度已近“触顶”,可很多专家也认为,下半年房地产市场的增长态势及房价上涨态势基本上不会有多少改变,改变的只是增幅而已。在中美贸易摩擦加剧、经济下行风险上升的情况下,热络的房地产市场对经济保增长依然不可或缺。

不过,有一些迹象仍值得投资者高度关注。

这几天,楼市之前很火爆的广州、南京、太原以及合肥都出现了土地流拍的情况,二季度全国300个城市流拍率达7%,一线城市流拍率更是高达17%。而在全国范围,土地流拍已经接近了800宗,其中主要分布在二三四线城市,二线流拍154宗,三四线更是流拍了629宗,土地卖不掉在一些地区已经成为现实。

这其中一个重要原因是开发商没钱了。房地产行业是去杠杆的重要目标,大量地产商尤其是中小地产商出现了资金断流问题。很多开发商被迫采取狂打折、送豪车等促销手段吸引买家,加快资金回笼。

甚至有开发商推出了首付只要5%并多年分期付款的激励措施,以便绕开旨在驱逐房地产投机者的更高首付门槛。

2019年第一季度,房地产行业将要迎来的创纪录的230亿美元债务到期洪峰。这意味着,未来一年土地流拍的情况或将进一步恶化,更多想拿地的开发商发现自己心有余而力不足,很多中小地产商也就此消失。

虽然房价仍在上涨,可对于投资者来说,必须搞清楚的几个问题是,如果土地降温,楼市能否继续保持高温?三四线城市尤其是那些人口不断流出的城市,涨价去库存的效果能维持多久呢?如果经济继续下行,收入增长继续放缓,失业情况扩大,支撑高房价的基础还会存在吗?