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房地产进入青铜时代 房企生存需要具备复合能力

来源:

每日经济新闻

作者:

-- 2017-10-09

摘要 “十一”前夕,石家庄、长沙、贵阳、南昌等多个城市调控政策再度加码,而截至目前,已有39个城市针对居民家庭的新购房上市交易规定了年限。这在一定程度上扼制了投资、投机为目的购房行为,使楼市进一步健康有序发展。

“十一”前夕,石家庄、长沙、贵阳、南昌等多个城市调控政策再度加码,而截至目前,已有39个城市针对居民家庭的新购房上市交易规定了年限。这在一定程度上扼制了投资、投机为目的购房行为,使楼市进一步健康有序发展。

3月以来的这一轮房地产调控政策出台至今,力度不断叠加,这也意味着行业进入限购、限价、限贷、限售、限转的“五限时代”。有业内观点对此认为,伴随楼市调控长效机制的形成,中国房地产行业逐渐由“黄金时代”“白银时代”,进入“青铜时代”。

在房地产调控长效机制的成型过程中,行业也在各项变因中逐渐进入了新的阶段。那么,处于新环境之下的房企,该如何适应如何生存?

西南证券房地产首席分析师胡华如表示,这一阶段,房企强者恒强的格局将更为突出。多位房企人士则向记者坦言,这一阶段房企集中度将不断被提升,企业的规模优势将非常关键,并且对企业复合能力的要求也前所未有。

 

地产行业迎来“青铜时代”

回顾近20年的中国房地产发展,自1998年房改以来,房地产市场渐渐步入高增长。尤其是2004~2010年,伴随成交量、价格、投资量、利润和供求比五大指标的飞速发展,行业迎来“黄金时代”。

从2011年开始,上述指标加之房屋新开工、竣工等各项延伸指标开始降速,行业步入中增长阶段,但城镇化、人口、经济和住房饱和度等指标依然有一定支撑力,这一阶段被成为“白银时代”。

犹如王小波的时代三部曲,随着房地产调控长效机制逐步形成,整个行业或将渐渐进入到第三个阶段——青铜时代。

“集中度的确是这一阶段的鲜明指标。”胡华如告诉记者,未来行业内两个现象会更加明显,其一是非同一控制人的房企的数目会大幅降低;其二是前十大房企的市占率大幅提升。

胡华如提供的数据显示,今年上半年前十房企销售口径的市占率上升了近9个百分点,接近30%。而明后年,前十大房企市占率将接近50%,有的房企年销售额可能达到万亿元。

东方证券首席房地产分析师竺劲则向记者认为,房地产行业的集中度或在2022年之前达到稳定状态,根据测算,TOP10房企销售市占率将达到36%(2016年底仅19%)。而基于房企强大的土地获取能力,TOP1房企的市占率将达到8.4%,在这段时期,龙头房企的成长将实现质的飞越。

“在新房限价的情况下,如果房企铺开的城市过少,将很难盈利。所以小的地产公司只能出售资源,一些战略出现问题的房企必须进行转型,否则就面临被兼并或者退出。”胡华如直言。

土地是支撑龙头房企规模扩张的关键,因而土地市场也将呈现出集中度的加速提升。“目前土地市场集中度提升的速度,甚至超过行业销售集中度。”竺劲表示,当下对土地储备的投资积极程度,可以被视为房企销售的先导指标之一。随着大型房企的规模扩张,拿地竞争激烈、土地成交总价增速会越来越快。而未来房地产行业的销售集中度提升增速,会向土地市场集中度提升的平均增速靠近。

竺劲表示,拥有更大规模的开发商,往往能有更好的公司信用评级优势,这则反作用于公司的融资能力,他们往往能在同样的负债率背景下更易获取融资,且融资成本更低,而房企间的差距就这样日益扩大。

 

房企要生存必须优势复合

在房地产调控长效机制的成型过程中,行业也在各项变因中逐渐进入了新的阶段。那么,处于新环境之下的房企,该如何适应如何生存?

泰禾集团高级副总裁沈力男向记者表示,当下,“一招鲜吃遍天”的方式已不适用,企业应该更讲究综合开发商能力,也要有创新能力,这使得企业不能光靠规模抗风浪。

“以前很多企业都是各领风骚两三年,但现在企业更需要做‘长跑型选手’,更要注重资源调配和配速来达到终点。”在沈力男看来,房企接下来要做的是平衡好地钱人产品和服务时间的关系。拿地坐等升值的开发模式已经过去了,要在土地上创造新价值,提供更多更好的产品和服务,才能满足改善型市场的需求。可以说,融资、周转及拿地三方面能力成就房企价值。

竺劲则强调,目前房地产市场已经进入了“调控3.0时代”,政策实际上是从源头上抑制投资需求,保障居民刚需,贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。因而后续可能会有更多城市出台类似政策来抑制投机,抑制投机性购房需求,缓解部分城市新房市场短期供不应求的局面。在这样的环境下,房企应该更注重稳健。

“目前,中国房地产市场存量业务份额不到5成,租赁份额仅占6%。租赁市场扶持政策及法规频出,行业日趋规范、发展步入快车道。”胡华如指出,在这种背景之下,资产的运营管理和房地产金融未来会成为二线房企要做的事情。

但租赁市场普遍存在利润率较低的问题,以上述持有模式的住宅租金回报率为例,其回报率在6%~7%之间,而长租公寓的净利润只有5%~10%,即便规模化以后也很难超过10%,目前,房企的开发利润率在10%~15%。

不过,竺劲表示,对于租赁市场,政府可以在税收方面给予优惠和推出一些利好政策,同时加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,积极发展房地产投资信托基金。

胡华如对记者表示,租赁市场的发展在未来五年会非常迅速,一线城市纷纷在未来土地供应计划中增加了租赁用地的供给。房企要在租赁市场要积极拓展房源,打造专业的运营队伍,同时让产品和服务有标准化趋势。这不同于地产开发是单个项目盈利。“好住宅开发相配套的产业延伸服务,新房销售开发规模正在高位盘整期,企业会越来越参与到租赁市场中去,开发持有一些物业,或者用专业化能力进行品牌和管理输出,这都是运营能力的变现。”

新城控股高级副总裁欧阳捷则认为,在市场蛋糕还没切分完之前,必须加速奔跑,未来市场进入高寡要加速奔跑,剩者为王,不进则没,退无可退。对于房企来说,要具备三大核心能力:首先要具备强大的土地获取能力,要能获得相对便宜又能够快速销售的土地;其次,要具有强大的融资能力;第三,具备快速销售能力,别人卖得掉你能卖得更好。同时还要有产品能力,现在因为市场的供求关系,去库存已经去的差不多了,市场上供应不是很充分,池子里的鱼在减少。因此要想获得客户青睐,产品力就要提升,换句话说就是性价比。