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2017年南昌市三季度经营性建设用地成交分析报告

来源:

土拍网

作者:

-- 2017-10-10

摘要 2017年前三季度,南昌市经营性建设用地共出让64宗,成交面积为299.17万㎡,成交金额为297. 54亿元。与去年相比,无论是成交面积还是成交金额,都处于稳步增长的状态。其中成交面积同比增长16%,成交金额同比增长57%。

2017年前三季度,南昌市经营性建设用地共出让64宗,成交面积为299.17万㎡,成交金额为297. 54亿元。与去年相比,无论是成交面积还是成交金额,都处于稳步增长的状态。其中成交面积同比增长16%,成交金额同比增长57%。

 

一、2017年三季度南昌市经营性建设用地成交数据分析

 

1. 同比分析——推地节奏稳健,土地出让金同比增长近六成

 

 

土拍网统计数据显示,今年1-9月南昌市区经营性建设用地出让64宗,出让面积299.17万㎡,同比增长16%;成交总金额为297.54亿元,同比增长57%。

纵观2013年-2017年五年数据,可以看出近两年南昌土地市场虽然出让面积较前几年有所下降,但成交金额涨幅明显,逐年升高,足见市场火热。

 

2. 区域分析——主城区领跑,赣江新区发力迅猛

 

 

从成交地块数量来看,南昌主城区(东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区、高新区、红谷滩新区和经开区)遥遥领先,共计成交29宗地块,出让面积占总出让面积的47%。其次是南昌县,不过虽然成交宗数多,但面积较小,反观共出让了7宗土地的赣江新区,出让面积已达到50.44万㎡,约占出让总面积的17%。

另外值得一提的是新建区,虽然仅出让6宗土地,面积为36.9万㎡,但出让总金额达到76.02亿,可见新建区的增长势头不容小觑。

 

 

南昌主城区中,红谷滩新区无论是宗数、面积还是金额都独占鳌头,仍然是南昌最炙手可热的一个区域。另外青云谱区今年到目前都没有供地,第四季的动作令人期待。

 

3. 用地性质分析——三类土地宗数占比较均衡,商住用地成交金额占六成

 

 

 

今年三季度南昌土地市场推地较为均衡,其中商住用地22宗,商服用地23宗,住宅用地19宗。从出让面积上来看,商住类用地120.59万㎡,占出让总面积的40%;其次是住宅类用地面积93.31万㎡,占31%;最后是商服类用地,面积85.26万㎡,占29%。

 

 

从土地出让金来看,商住用地占比仍然是最高,共计172.13亿元,占总出让金额的58%;其次是住宅用地,为88.76亿元,占30%;商服用地36.66亿元,占比12%。

 

4. 成交情况分析——楼面价对比2016年略有提升,高溢价率地块增加

 

 

从楼面价来看,2016年全年共计2宗地块楼面价破万,而2017年三季度仅1宗地块破万,为朝阳新城一宗居住用地。楼面价在8000-9999元/㎡的地块共计10宗,多为商住用地。

从溢价率来看,南昌三季度成交地块溢价率为0%即底价成交的地块占了近半,为总数的45%,同时,溢价率超100%的地块共计20宗,占比31%,足见土拍竞争之激烈。反观2016年,虽然有三宗溢价率超过600%的地块,但溢价率超过100%的地块仅为22宗,占总数的22%。

 

二、房企拿地情况——绿地发力赣江新区,苏宁首次进赣获南昌中心商圈地块

 

 

纵观2017年三季度土拍情况, 众房企仍然在增加土储,居住用地和商住用地也是颇受追捧,在南昌耕耘多年的品牌房企诸如绿地、恒大、万达、联发等均有斩获。

从成交面积来看,绿地以5宗地共计42.02万㎡的总量获南昌三季度房企拿地面积榜首,这5宗地块中有4宗位于赣江新区,旨在打造位于赣江新区儒乐湖新城的“健康小镇”项目。

从成交金额来看,恒大以88.6亿在高新区、经开区、新建区竞得三宗地块,成为了南昌三季度房企拿地金额榜首。

此外,备受瞩目的南昌“核心”——东湖区省府大院5宗地块由首次进入南昌的苏宁置业豪掷24.35亿拿下。未来的苏宁广场项目亦是令人倍感期待。

 

三、2017年三季度南昌市土地市场综述

 

1. 南昌土地市场限价地频出,土地价格涨幅渐缓

2016年11月,南昌出现首宗“三限房”地块,位于西湖区朝阳新城,购买价格限定为3600元/㎡。此后,限价地频出,截止2017年9月底,已有12宗“三限房”地块成功出让,分布于西湖区、赣江新区、九龙湖、高新区、新建区等多个区域。

此番“限房价、竞地价”政策出台,土地价格涨幅将得到一定程度的抑制,从土地出让金同比数据可以看出,2017年三季度成交总金额涨幅近六成,限价地的出现,对于稳定市场必有益处。

 

2. 红谷滩新区、赣江新区、南昌县、新建区成土地供应主力

红谷滩新区成交面积为68.74万㎡,占比23%,成交总额48.22亿元,占比16%;赣江新区成交面积为50.44万㎡,占比17%,成交总额29.24亿元,占比10%;南昌县成交面积为46.35万㎡,占比15%,成交总额26.88亿元,占比10%;新建区成交面积为36.9万㎡,占比12%,成交总额76.02亿元,占比26%。

从成交数据来看,红谷滩新区、赣江新区、新建区成为土地供应主力,红谷滩新区成交面积居榜首,新建区虽然出让面积仅36.9万㎡,但成交总额高达76亿元,可见该区域受热捧的程度。

 

3. 商住及居住用地最受追捧,房企竞争激烈

2017年三季度南昌经营性建设用地共出让商住用地及居住用地共41宗,出让面积213.9万㎡,占比71%,成交总金额260.89亿元,占比88%。

从房企表现来看,绿地、恒大、富力、蓝光、联发、正荣、碧桂园等品牌房企竞得的地块均为商住及居住用地。

从溢价率来看,今年三季度溢价率前十位的地块中,有8宗地块为商住和居住用地,足见竞价之激烈。

 

四、2017年四季度南昌市土地市场展望

 

1. 南昌市区土地供应计划完成未过半,第四季度土地供应或有爆发

根据2017年土地供应计划,南昌市本级(东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区、红谷滩新区、高新区、经开区、临空经济区和湾里区)计划供应商服用地1765亩,其他普通商品房用地5140.44亩,目前三季度已成交面积约2875亩,未达供地计划的一半,第四季度土地供应或迎来高潮。此外,前三季度都是零供地的青云谱区,今年的最后三个月可能会有动作。

 

2. 新建区10月将迎来一波供地潮,激烈竞争拭目以待

根据已经发布的出让公告,10月新建区将迎来一波供地潮,共计1011亩商住用地,对于各大房企而言,又将是一番激烈竞争。