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2021年南通市区一季度房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2021-05-14

土地篇

据土拍大数据统计,2021年第一季度,南通市区(不含通州区、海门区,下同)共成交6宗经营性建设用地,总成交面积28.41万㎡,总成交金额37.18亿元。其中涉宅类地块共计2宗,总成交面积18.2万㎡,总成交金额34.13亿元。

 

同比分析——六宗地总成交金额超37亿元  同比“量涨价跌”

 

2021年第一季度,南通市区经营性建设用地总成交面积28.41万㎡,同比上涨4.76%;总成交金额37.18亿元,同比下降49.24%。

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纵观近五年南通市区第一季度土地市场成交情况,2017年和2019年第一季度未有住宅用地推出,2018年推地量达到一个高潮,共成交8宗经营性建设用地,总成交面积64.64万㎡,总成交金额32.15亿元。2020年受疫情影响,仅成交2宗经营性建设用地,但总成交金额达到73.24亿元,为近五年成交金额最高纪录。

 

区域分析——开发区总成交面积与金额均领先

 

2021年第一季度,南通市区共成交6宗经营性建设用地,包含2宗住宅用地、2宗商服用地和1宗公告设施用地,其中崇川区占3宗,总成交面积11.57万㎡,总成交金额16.84亿元;开发区占3宗,总成交面积12.92万㎡,总成交金额24.26亿元。另外,两宗住宅用地两大区域各占一宗。

 

2020年第一季度受疫情影响,南通市区仅成交2宗经营性建设用地,均为住宅用地,且都位于崇川区,开发区未有地块成交。2021年第一季度开发区一举扛下成交大旗,总成交面积与总成交金额双双领先于崇川区。

 

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成交分析——本土房企抢占先机  率先竞得两宗住宅用地

 

2021年第一季度,南通市区仅成交2宗住宅用地,总成交面积18.2万㎡,总成交金额34.13亿元,溢价率最高40%,均由南通本土房企竞得。

 

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R20042地块于1月18日成交,由炜赋集团&南通新松新智置业联合竞得,地块需投资不少于20亿元、建筑面积不少于10万㎡的机器人智能制造产业项目;CR20039地块于1月12日成交,由中央创新区科创发展有限公司竞得。两宗地块均实行“限房价竞地价不摇号”竞买规则,其中R20042地块规定未来房屋最高备案均价21500元/㎡;CR20039地块规定未来房屋最高备案均价29800元/㎡。

 

土地市场综述

 

坚持“房住不炒”  土拍调控再升级

 

2020年,南通积极响应国家“房住不炒”的口号,围绕房地产市场推出多个应对政策,市区率先实行,推出放宽预售资金监管与预售许可要求、人才优先购房、公积金取消五年限制、土拍实行“双控”并摇号竞买规则、限制马甲、增加公示期等政策,11月份,通州城区金沙部分地块也开始实行“双控”并摇号竞买规则。

 

2021年,启东新推两宗住宅用地,即21004和21005地块,两宗地块的竞买规则又添新限制条件,对地块溢价率作出限制,如若溢价率超过50%则需要在地块成交后10个工作日内付清全部成交价款,有效的控制了高溢价率的产生,从而直接遏制了地价过快上涨。

 

多家房企陪跑   本土房企拿地

 

市区第一季度仅成交了两宗涉宅地块,分别为R20042地块和CR20039地块,两宗地块均有投资或配建要求,其中R20042地块需配建不小于3000㎡的商业、以及投资不低于20亿元、建筑面积不少于10万㎡的机器人智能制造产业项目;CR20039地块需配建用地面积约2.7万方、投资总额不低于2.5亿元的邻里中心项目。两宗地块都设置了较高的拿地条件,因此对拿地房企的实力有一定要求。

 

最终,R20042地块以底价成交,而CR20039地块经过89轮竞拍,由本土房企南通中央创新区科创发展有限公司成功竞得。据悉,CR20039地块在限时竞价开始前就已有14轮报价,大约有超十家房企报名参与此次竞拍,但最终仍由本土房企成功竞得。

 

市区第一季度仅有两宗住宅用地成交,且均由本土房企成功竞得,但目前南通各区县市土地市场土拍势头都十分良好,依然有不少品牌房企十分看好南通土地市场的发展前景,因此未来会有更多新晋房企的加入。

 

2021年市区供应计划出炉  供应力度稳步上涨

 

根据南通市自然资源和规划局公布的市区2021年度经营性用地供应计划来看,市区2021年普通商品住房用地计划供应3400亩(不含通州湾,下同),而2020年和2019年普通商品住房用地分别供应了2800亩和2500亩,由此可见,市区普通商品住宅供应量逐年稳步上涨,土地市场出让情况也在持续向好。

 

今年,市区经营性用地供应计划总量为4970亩,其中包含保障性限价房用地1200亩以及商服用地370亩。据土拍大数据统计,市区第一季度仅1月份成功出让6宗经营性建设用地,2、3月份并无地块出让,在沉寂了两个月后,市区预计会在第二季度迎来一波推地高潮。

 

楼市篇

商品住宅成交分析——市场回暖明显  供应量、成交量同比大幅上涨

 

据统计,2021年第一季度南通市区商品住宅总供应面积50.66万㎡,同比上涨99.45%;总成交面积51.92万㎡,同比上涨146.07%。

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(以上数据来自南通克而瑞)

 

整体来看,2021年第一季度南通市区商品住宅主要供应量集中在1月份,供应面积21.39万㎡,而成交量主要集中在3月份,成交面积23.39万㎡,因2020年出让的多宗优质地块项目陆续入市,加之市场上改善型客户居多,入市后去化效果均不错。

 

成交TOP榜——时光漫城摘得双榜桂冠

 

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(以上数据来源于南通克而瑞)

 

从市区第一季度商品房住宅销售金额排行榜来看,招商滨江道以13.86亿元的销售总金额位列金额榜榜首,时光漫城虽然销售总金额位列第五,但其销售面积与销售套数以绝对优势均位列榜首,分别为66761㎡和559套,成为“双榜冠军”。据悉,招商滨江道在2020年12月份首次入市,并于今年第一季度加推两次,加推节奏较快,其作为高端改善类项目,很好的满足了市场改善型用户的需求,因此销售成绩不菲,可见南通房地产市场对于改善类项目的需求仍十分旺盛。

 

楼市综述

“就地过年”影响返乡置业   市场平稳发展

 

今年1月份,国内多地出现多点零星散发病例甚至局部聚集性疫情,在此背景下,多地陆续发出“春节期间非必要不返乡”的倡议,鼓励职工就地过年,南通多地也发出提倡,因此返乡置业客群有所减少。

 

尽管“就地过年”影响返乡置业,但就地买房也成为多数人的选择。据资料显示,今年有将近50%的人都选择在工作城市置业,远超去年的统计数据占比。

 

由于2020年第四季度供应力度加大,致使市场存量有所上涨,去化周期稳定在三个月左右。今年第一季度市场反响热烈,各个项目成交量也都取得不菲的成绩,因此市场存量得到良好释放,去化效果显著。

 

推盘节奏放缓  整体成交量好于预期

 

据土拍大数据统计,2020年第四季度市区共推出13宗优质住宅地块,总成交面积71.97万㎡。据资料显示,13宗地块的项目案名目前已基本全部公布,但还未有项目正式开盘。

 

今年第一季度整体推盘节奏较缓,多数楼盘仅加推一次,但招商滨江道加推节奏就相对而言较快,该项目在2020年12月份首次入市,又在今年第一季度进行两次加推,且都取得了较高的去化率,可见其市场认可度很高。招商滨江道位于主城区滨江板块,该项目自身品质较高,项目客户群对滨江板块的稀缺价值以及发展前景有很高的认可。

 

多个项目亟待入市  2021年房地产仍值得期待

 

2020年第四季度,南通市区迎来一波推地潮,多宗地块扎推挂牌,且都实行最新土拍规则,吸引了多家品牌房企进驻,其中也有不少新晋房企,例如上海华纺、上海长甲、建都等。

 

目前上海华纺地块、美的地块、中铁地块、万科&天一地块、上海长甲地块、世茂地块、阳光城地块、美的&昌建&国贸地块、新城&银洲&建都地块、中南&瑞城地块等都还未入市,其中美的地块、中铁地块、上海长甲地块、世茂地块、阳光城地块、美的&昌建&国贸地块、新城&银洲&建都地块、中南&瑞城地块项目案名已经公布,分别为美的·云筑、中铁逸都、长泰滨河国际、世茂璀璨未来、阳光城·未来悦、崇州云玺、北纬31°、江海云辰。

 

另外,据资料显示,崇州云玺、北纬31°、世茂璀璨未来、星湖泮、中铁逸都等项目即将入市,因此二季度市区房地产市场供应量充足。

 

总结与展望

 

2021年第一季度南通市区土地市场尽管推地量有所上升,但土地出让金相较于去年同期有明显降低,住宅类地块成交量也有明显下滑,总体成交情况良好。在各地集中供地政策陆续出台的情况下,南通市区仍保持着自己稳定的推地节奏,第一季度仅1月份有地块出让,市场表现平稳,按照往年的供地节奏来看,供地量主要集中在年中和年尾,因此预计第二季度将迎来供地热潮。

随着“双限”政策的实施,市区多宗地块都直接限制了土地成交价格以及未来房屋备案均价,房企利润空间收紧,货地比明显缩小。2021年在坚持“房住不炒”总基调不变的同时,土拍调控再升级,而住宅市场政策依旧以稳为主。目前市区有多个限价项目尚未入市,预计会在二季度陆续开盘,届时将会带动成交均价小幅上涨,楼市发展预计持续维稳。