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2021年合肥市一季度房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2021-05-14
土地篇  
 
每年一季度,都是房企拿地的高峰时期,在这个窗口期拿地,加上7-9个月开发周期,可在第四季度上市,转化为销售额,为全年销售指标贡献一份力。2021年一季度合肥房地产市场表现究竟如何?  
 
据土拍大数据显示,2021年一季度合肥市区经营性建设用地共出让13宗,成交面积57.68万㎡,成交金额81.81亿元。同比去年,除了宗数、面积大幅上涨以外,成交总额较去年一季度有所下跌。  
 
1.一季度出让金81.81亿,同比下降12.8%  
 
2021年一季度合肥市区经营性建设用地共出让13宗,成交面积57.68万㎡,同比上涨17.81%;成交金额81.81亿元,同比下降12.8%。  
 
 
纵观五年数据,在2017年一季度成交面积与成交金额创下新高之后,随着一系列调控政策的出现,2018年-2021年一季度,土地成交面积与成交金额保持稳健发展。  
 
2.“地荒+房荒”的经开区成交面积、金额领跑  
 
从各区域出让情况来看,2021年一季度合肥出让地块主要集中在新站区、瑶海区和经开区三个区域,蜀山区、包河区、庐阳区、高新区供地相对较少,其中本应在1月8日出让的经开区JK202007因无人报名暂未顺利成交,这也是第一季度唯一流拍的地块。而两大热门区域政务区和滨湖区一季度均未有地块出让。  
 
 
各个区域里,鲜少供地而导致区域房源库存稀少的经开区在一季度内成交表现尤为抢眼,无论是成交面积还是成交金额均稳居第一。经开区共出让4宗地,面积达到20.7万㎡,占总成交面积的35.89%;成交金额为20.55亿元,占总成交金额的25.12%。从平均楼面价来看,经开区还是以11096.2元/㎡的成绩排在第三位。  
 
3.涉宅用地成交火爆,成交金额占比97.49%  
 
2021年一季度,合肥市区涉宅用地成交9宗,成交面积49.78万㎡,占比86.3%,成交金额79.76亿元,占比97.49%;商服类用地成交1宗,成交面积1.07万㎡,占比1.86%,成交金额0.64亿元,占比0.78%;其他类用地成交3宗,成交面积6.83万㎡,占比11.84%,成交金额1.41亿元,占比1.73%。  
 
 
4.一季度6宗地楼面价破万,最高溢价率29.79%  
 
从楼面价来看,2021年一季度楼面价低于1万/㎡的地块有7宗,超1万/㎡的地块有6宗。其中,成交地块最高楼面价为16896.97元/㎡,竞自持面积达14600㎡,是位于庐阳区北一环路以南、肥西北路以东的LY202101号地块。  
 
 
从溢价率来看,2021年一季度溢价率0%-10%的地块有5宗,溢价率超10%以上地块有8宗,其中最高溢价率为29.79%,是位于蜀山区石牛路以北、含珠路以东的SS202101号地块。  
 
5.优质地块竞争激烈,伟星、置地、城建表现亮眼  
 
一季度,伟星置业、安徽置地、合肥城建这三家房企在合肥土地市场上表现亮眼。  
 
 
伟星置业拿地面积、拿地金额双双位居榜首。今年一季度,伟星在合肥市区拿地面积12.64万㎡,拿地金额19.39亿元,成功布局瑶海、经开;  
 
安徽置地拿地面积位居榜单第二,拿地面积7.19万㎡,拿地金额6.48亿元;合肥城建拿地面积位居榜单第三,拿地面积6.63万㎡,拿地金额12.29亿元;值得注意的是,安徽置地拿地实际用于开发商品住房的仅有1.8万㎡。  
 
综上所述,在地荒与众房企无储备地块的大环境下,一季度尤其在经历2月份春节假期无地上市的情况后,合肥土地市场3月份达到高峰,一场土拍吸引了三四十家房企参拍,无论是市区还是县域居住地,“逢拍必触顶”,转竞自持,市场热度不言而喻,竞自持计容建筑面积被推高至5.02万㎡,创新高,房企实际拿地成本暗中攀涨。  
 
伟星经开区JK202102地块、文一蜀山区SS202101地块竞自持占比超5成;也就是可售居住面积不足一半。按照100㎡户型计算,伟星经开区JK202102地块大概能提供353套可售房源;文一蜀山区SS202101地块约198套房源;置地经开区JK202101地块,居住只有27亩,无竞自持,可售房源约360套,难解当下的“房荒”局面。  
 
另外,由于合肥正式发布了“两集中”的土地供应新政以及全年供地计划,2021年度合肥市市区住宅用地计划供应660公顷,约9900亩,比去年多了近1000亩。增加土地供应的目的还是在稳定市场预期,保证房源供应,推动城区建设等方面持续发挥作用。  
 
楼市篇  
 
1.一季度住宅成交量同比增长88.27%  
 
2021年一季度合肥市区商品类住宅成交17648套,同比增长8274套,增幅88.27%。  
 
 
在经历了去年疫情漫长的影响,2021年初环境有所缓和后,楼市终于迎来了爆发式增长。尤其是一季度逐渐回暖,出现了房地产企业销售业绩的第一个“小高峰”,购房者置业门槛也随之抬高,全款买房现象比比皆是。  
 
2.量价起伏较大,呈“V”型趋势  
 
2021年一季度,合肥商品住宅量价呈现出“V”字形走势。成交量方面,1月成交量7169套,到2月受春节假期影响下滑至4421套,3月份随着开工和疫情逐渐好转,购房需求得到释放,成交量也随之反弹,环比上升1637套。  
 
 
成交均价方面,一季度各月波动起伏较大。2021年1月份合肥住宅成交均价19063.5元/㎡;2月份合肥住宅成交均价18100.1元/㎡;3月份合肥住宅成交均价19050.2元/㎡,相对于1月份来说,3月份的成交均价微跌,与开发商求走量推优惠有关。  
 
3.包河区成交3795套居首,政务区仍为价值高地  
 
成交量方面,2021年第一季度合肥的成交主力区域在包河区,3795套的成交量领跑九区;其次是滨湖区,成交量2503套;排名第三的是瑶海区,成交2303套。政务区由于存量匮乏以126套销量垫底。  
 
 
包河区在售项目较多,后期入市的项目也有不少,原本去化压力较大,但是受到滨湖“房荒”的影响,很多滨湖外溢的购房者置业包河,使得包河区的市场也比较热,一些热盘也需要高首付才能购买,而这种现象或还将持续。  
 
成交均价方面,政务区的成交均价为九区最高,达到了28899元/㎡,目前政务区新房凤毛麟角,并且售价居高不下,这也是限制政务区成交量的因素之一。  
 
 
今年初房价普遍上涨,九区中已有五个区成交均价破2万元/㎡。主要是因为区域内多个刚需改善盘的扎堆入市使得整体区域楼盘库存量显著上升的同时,成交均价也高涨。  
 
4.成交金额TOP10,招商蛇口强势领先  
 
去年一季度,主要受春节假期叠加疫情影响,各大房企销售成绩并不出彩,其中,文一地产集团以25.97亿的销售额居于榜首,万科集团、旭辉集团紧随其后,销售额均不足20亿。  
 
 
而今年一季度,合肥楼市却迎来了小高潮,购房者置业门槛抬高。从房地产开发企业销售额来看,榜首之位易主,其中,招商蛇口35.98亿的成绩位居第一,万科集团、旭辉集团销售额依旧位居第二、三位,揽金量分别是35.08亿、27.33亿。  
 
2021年一季度,销售额相对较高的开发企业还有:保利发展、中梁万筑区域、皖投置业,销售额均在20亿以上。除此之外,龙湖地产、禹洲集团、华宇集团、中海地产同样上榜销售额TOP10。  
 
土拍研究院观察  
 
2021年一季度末,合肥市区房地产市场回暖明显。土地方面,虽然成交金额同比有所下跌,但在国内进入后疫情时代,经济得到快速恢复情况下,房企频繁高价拿地,土拍热度不减;楼市方面,合肥从今年初开始一直延续商品房市场过热的情况,其实有两个最重要的原因,第一个就是学区房的价格,包括价值不断被拔高,拉动了整个投资市场的预期和投资收益率,第二个就是蝙蝠效应引起的整个合肥市的涨价潮。  
 
一季度合肥土拍成交金额同比下跌  
 
2021年一季度合肥共计成交土地13宗,成交总面积57.68万㎡,土地出让金额81.81亿元,平均地价945万元/亩。  
 
成交总面积同比上涨17.81%,成交总金额同比下降12.8%;平均地价同比下跌18.58%。  
 
一季度土拍竞自持面积占2020年全年的84%  
 
2021年1-3月,合肥土地市场10宗居住(含商住)地拍卖达最高限价,转竞自持用于租赁的商品住房;自持租赁计容建筑面积累计约320000㎡,按照90㎡户型计算,大约可提供3555套房源。  
 
今年1-3月土拍竞自持面积占2020年全年的84%。据悉,2020年,合肥土拍租赁住房计容建筑面积合计为380600㎡。  
 
万科销售规模领跑!6大房企销售规模超15万㎡  
 
销售规模来看,万科集团23.21万㎡领跑,同时,也是TOP10房企中,仅有的一个销售规模在20万㎡以上的房企。
  
2021年一季度,中梁万筑19.19万㎡、招商蛇口17.22万㎡的销售规模分列第二、三位。剩余的房企中,销售规模超15万㎡的还有皖投置业、旭辉集团、保利发展等。  
 
“新政八条”出台,促进房地产市场稳定发展依然是主旋律  
 
4月5日,合肥升级楼市调控政策,发布了房地产“新政八条”。对于合肥这次的楼市调控,可以用众望所归来形容。新政出台的时间也是很巧妙的赶上了清明假期,可以大大的降低此次事件的影响力。不管怎么说,合肥调控这只“靴子”总算是落地了。  
 
通过新政内容来看,也是涵盖了很多方面,包括土地、新房、二手房、法拍房、学区房、贷款等,所有能够用来炒房的渠道基本都给堵住了,可以说是自疫情过后这轮楼市上涨调控政策里,全国范围最严城市调控之一。  
 
调控最大的亮点在于从供给侧和需求侧多角度发力,租购并举。在一定程度上保证了刚需购房者的需求,但是对房价的影响不会立竿见影,可能会导致短期内租赁价格的上涨,但影响会在颁布期内持续存在。  
 
这对投机炒作者有极大的杀伤力,一方面使市场预期减弱,房价上涨的动力也减弱,投机炒作者低拿高抛的设想不大能实现;另一方面,最大的杀伤力还在于,投机炒作者短期套现的可能性没有了。  
 
所以,这次政策基本堵住了原来政策的漏洞,增加了土地供给,封住了限购短板,缓解了购房需求,对学区房的高烧有降温的作用。新政对抑制房价的上涨,起到了很好的效果,也从侧面说明贯彻“房住不炒”和促进市场稳定发展依然是当下主旋律。